“目前北京市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有超過1/3是處于閑置狀態(tài)的。”日前在由搜房網(wǎng)主辦的2006中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)暨寫字樓年會(huì)上，三山投資公司合伙人李山在談到目前商業(yè)地產(chǎn)在高速發(fā)展的同時(shí)面臨的問題時(shí)表示，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，目前這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，擺在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面前最為關(guān)鍵的問題就是如何解決高空置率的問題。在剛剛過去的2006年，由于國(guó)家對(duì)于住宅地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)地產(chǎn)，而同樣受到宏觀調(diào)控影響的眾多開發(fā)商們?cè)缫选跋刃幸徊健保瑢⒂|角伸向了商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年1－10月份商業(yè)地產(chǎn)新開工面積達(dá)到281.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90%。但隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開工面積的不斷增多使空置率不斷上漲。
只管賣鋪?zhàn)樱?BR>
商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展問題頗多
“目前許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商陷入了一個(gè)誤區(qū)，以為將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完賣光就算是成功了，其實(shí)這是一種完全錯(cuò)誤的想法。”Corenet Global全球跨國(guó)企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)理人協(xié)會(huì)中國(guó)區(qū)副會(huì)長(zhǎng)盧志華一針見血地指出了目前許多開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)所陷入的誤區(qū)。盧志華表示，一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主要分為三個(gè)部分：前期開發(fā)階段、中期招商階段、后期聚集人氣銷售階段，就目前北京市的商業(yè)地產(chǎn)來看，三個(gè)環(huán)節(jié)均存在問題。
“我們的開發(fā)商往往認(rèn)為第二階段是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售的關(guān)鍵，其實(shí)不然。”相關(guān)專家表示，由于部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)之初未能準(zhǔn)確定位，造成了目前處于高空置狀態(tài)。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過三成處于空置狀態(tài)，而這在全國(guó)來說是比較好的，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至超過半數(shù)處于空置。然而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)來講，即使是在進(jìn)行完第二階段、成功招商之后，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)仍然可以說是“萬(wàn)里長(zhǎng)征只走完了第一步”。在成功招商之后，在商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)之后，能否成功進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，能否吸引到維持項(xiàng)目生存發(fā)展所需要的消費(fèi)人群，也是決定一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否成功的關(guān)鍵所在。
中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師黃國(guó)雄也贊同這一觀點(diǎn)。“目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)特別是北京進(jìn)入了大供給、大需求、大反差、大調(diào)整時(shí)期，這就要求我們開發(fā)商要謹(jǐn)慎介入、理性開發(fā)、精心經(jīng)營(yíng)。”而黃國(guó)雄同時(shí)表示，精心經(jīng)營(yíng)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)上所占的比重不容忽視。與此同時(shí)，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，由于2008年第29屆奧運(yùn)會(huì)的臨近，許多在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)提前竣工，這樣在2007年商業(yè)地產(chǎn)的竣工面積相對(duì)于2006年有較高的增長(zhǎng)。而另一方面，由于2007年相關(guān)部門對(duì)于住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，眾多投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求也是越來越大的趨勢(shì)。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京去年批準(zhǔn)外資進(jìn)入的企業(yè)是127個(gè)，是2005年的1.5倍，其中主要以收購(gòu)、新建、購(gòu)買為主，對(duì)此，黃國(guó)雄表示未來這部分需求還將擴(kuò)大。但反差是客觀存在的，供過于求的狀況也比去年大。供給的增幅是79％，需求的增幅是37％，供求差42個(gè)百分點(diǎn)。北京市2005年萬(wàn)平方米以上的建筑商場(chǎng)有42萬(wàn)，從去年發(fā)展來考慮，這種情況要繼續(xù)擴(kuò)大，所以這個(gè)供求的反差今年不會(huì)低于40％。
商業(yè)地產(chǎn)重復(fù)定位
引發(fā)零售商選址難
與部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目處于高空置狀態(tài)相反，許多零售店鋪目前遇到了擴(kuò)張無門的局面。
“像我們這樣的店面，在選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)有許多的局限性，而往往許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的時(shí)候并不考慮具體招商情況。”某餐飲連鎖店鋪的市場(chǎng)拓展總監(jiān)談道。
由于對(duì)店面的特殊要求以及目前商業(yè)地產(chǎn)所存在的重復(fù)定位，許多類似于像自己公司這樣的零售商在為店面選址時(shí)遭遇到了困境。此前，根據(jù)仲量聯(lián)行第三次年度《亞洲零售商信心調(diào)查報(bào)告》顯示，受益于亞洲整體經(jīng)濟(jì)和收入水平的增長(zhǎng)，92%的受訪者在未來1年都有擴(kuò)展業(yè)務(wù)的計(jì)劃，他們當(dāng)中有90%將增加新店鋪數(shù)量作為首選。而在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中國(guó)零售商的擴(kuò)張計(jì)劃是最為雄心勃勃的。但由于受缺乏優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間和成本問題的困擾，89%的零售商表示在國(guó)內(nèi)很難選擇合適的擴(kuò)張地點(diǎn)。而部分同一區(qū)域內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重復(fù)定位是造成這種情況產(chǎn)生的重要原因。
對(duì)此，北京銀泰置業(yè)有限公司總監(jiān)呂麗華表示，對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，高品質(zhì)的購(gòu)物中心管理固然已經(jīng)成為中國(guó)所有物業(yè)類型不可或缺的需求，但這并不意味著我們要重復(fù)地建設(shè)眾多高端定位的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于未來商業(yè)地產(chǎn)如何避免重復(fù)定位，相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)專家表示，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，想要獲得更多零售商的青睞，需要配合自身的戰(zhàn)略考慮，在開發(fā)規(guī)劃早期了解未來租戶和消費(fèi)者的需求，并且與戰(zhàn)略合作伙伴建立良好的聯(lián)系。對(duì)于已經(jīng)到來的2007年商業(yè)地產(chǎn)來說，那些以“購(gòu)物者體驗(yàn)”以及“零售商合作”為重點(diǎn)提供真正購(gòu)物中心管理的業(yè)主，將比只應(yīng)用傳統(tǒng)物業(yè)管理的業(yè)主取得更多的優(yōu)勢(shì)。
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