中小地產中介遭遇生死劫
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時間：2007-6-3 16:07:52 來源：中國經營報
作者：李樂 我來說兩句 |
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要么借錢，要么被并購
最近幾周，羅鴻毅一直在忙著借錢，他已經和三個浙江商人“吃過飯了”。
羅是一家只擁有3家門店的地產中介公司的老板，北京市地產中介協會在5月發布的《北京市存量房交易結算資金劃轉操作規范（試行）》（下稱《規范》），徹底改變了他的生活節奏。
向浙商拆借資金
5月19日晚，羅鴻毅要見的浙江人是一個小商品批發商，身價2億元以上。尋找新的投資渠道，是這位浙江商人答應與羅鴻毅見面的主要原因。
在此之前，這位浙江商人已經和三四個像羅鴻毅一樣的人見過面了。此時此刻，小型中介公司正在面臨著生存還是死亡的危機。“以前我們是靠先從買方收來的現金，直接去收另外一套房源，然后形成鏈條保持運營。但現在，政策不讓我們隨便動這筆買房的錢了，自然就沒錢收房了。”羅鴻毅說，圈里大部分如他一般的小型中介，現在都已經只能靠租賃業務維持生計了。
實際上，租賃業務的利潤極低，單純依靠這條路徑，一個門店至多可以“撐”上一個多月，所以借錢是必須的。但銀行也一般不會給這樣的中介公司發放貸款，如此一來，民間拆借幾乎就成為了他們唯一的選擇，“家境殷實”而又缺少投資渠道的浙商，自然成了理想的借錢對象。
5月20日，當記者見到羅鴻毅的時候，他的氣色還算不錯。“飯吃得不錯，估計有戲，他對我提出的模式還比較認可，答應回去考慮考慮。”他說。后來，記者了解到，羅鴻毅提出的是“股權換錢”的模式——他以自己公司50%以上的股權作抵押，向浙商拆借資金，兩年之后，除去支付利息，他還可以用賺來的錢把這些股份贖回。與他見面的這位浙商，也初步認可了這種方式。
忙碌了三周多的羅鴻毅終于看到了一絲希望。
借錢是為了收購
其實，羅鴻毅為了維持生計所須外借的錢并不算太多，不過2000萬元左右。用他自己的話說，只要能借給他收購10套房源的錢，他就能挺過眼前的這道難關。但記者經多方了解，羅鴻毅向浙商提出的拆借資金額度大概在5000萬元的規模。
“我想咸魚翻身啊。” 按照羅鴻毅的邏輯，現在小型中介都站在死亡的邊緣，“基本就差10套房源的自有資金，有了這筆錢就能挺過來。如果我能借到20套房源的錢，而別人借不到，我就可以把別的門店收購，因為中介公司實際沒有什么資產，收購也用不了多少錢。”他說。
羅鴻毅的如意算盤是建立在紅火的房地產交易市場上的。據了解，他把拆借來的資金計劃分兩部分使用，一是先收購10套左右的房源，然后賣掉，從中獲利，而后將利潤的一部分提取出來，與另外近3000萬元左右的資金一起，去直接收購瀕臨倒閉的其他小型中介公司。對于中介公司而言，房源實際上是他們的全部資產，收購了房源，也就是兼并了他們的門店。
據了解，地產中介多走的是“滾雪球”式的發展模式，手中的自有資金越多，就方便產生更大的利潤，而后就有更多的錢去收購更多的房源、產生更大的利潤。如此往復，雪球就可以越滾越大。然而，羅鴻毅和大多數瀕臨倒閉的中介公司一樣，缺的就是手中第一次推動雪球滾動的“原始自有資金”。
并購行動才剛剛開始
面對羅鴻毅們奔走籌資企望咸魚翻身的舉動，我愛我家副總經理胡景暉認為，現在收購要權衡時機、市場條件等多方面的因素。如果收購的成本高過增加新的直營店，那么我愛我家就不會選擇收購。相反，如果我愛我家一旦出手，其力度與速度，會讓羅鴻毅們感到措手不及。
記者了解到，我愛我家目前僅在北京的門店就在1500家以上，因此現金流十分豐沛。加之此前管理較為嚴格，基本沒有受到“現金收房”遭“叫停”的影響。我愛我家最新的動向是正圖謀境外資本市場上市，以換取更多的現金。
事實上，在中小房產中介舉步維艱的同時，也給大房產中介迎來了有利的兼并和擴張時機。北京房產中介協會相關負責人稱，北京將來只會有十分之一的房產中介公司能生存下來。顯然對于那些資金實力較弱的中小房產中介而言，將面臨著關門或者被并購的窘境。據悉，已經有眾多大品牌加快了對中小地產中介的“收編”步伐。“裕興醞釀多年的進京計劃時機已經成熟，我們計劃三年內在北京開出500家店，今年年內開出100家。”在國內房產經紀業居前十強的浙江裕興不動產已經蠢蠢欲動，其董事長張裕興說：正是北京的這一政策，給他們創造了大舉進軍北方市場的利好時機。
日前，北京房地產中介行業協會發布的《北京市存量房交易結算資金劃轉操作規范（試行）》正式實施。這一對二手房交易資金監管的門檻較高：即對房產中介實行資金監管，從事買賣房屋業務要交納100萬元保證金，從事租賃業務要交納60萬元保證金，并且注冊資金不能低于100萬元。這意味著此后若要從事房產置換與租賃業務，必須要有260萬元的資金。相對于此前10萬元就可以注冊公司開展房產經紀業務來說，這一規定使房產中介企業在資金的安全性有了很大保障的同時，大大提高準入門檻，一些中小地產中介因此而面臨轉型或退市的風險。
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