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奧運(yùn)會(huì)救贖爛尾項(xiàng)目商機(jī)

cye.com.cn 時(shí)間：2008-5-12 9:58:47 來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞作者：我來說兩句

　　奧運(yùn)會(huì)救贖爛尾項(xiàng)目

　　商海沉浮猶如朝夕之間，投資房地產(chǎn)更是如此。兩年之內(nèi)，身價(jià)暴增200倍，李曉明演繹著這樣一出起伏跌宕的多彩人生。

　　他的身份是中房京貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司的老總，幫他迅速完成個(gè)人財(cái)富幾何級(jí)擴(kuò)張的，是位于北京西長安街沿線公主墳的一個(gè)建筑綜合體樓盤。不過，僅僅在兩年前，這里還是一個(gè)北京著名的爛尾樓，還被視為雞肋。

　　而現(xiàn)在，正是這個(gè)雞肋幫助李曉明完成了個(gè)人創(chuàng)富，而北京市政府為迎奧運(yùn)，整治爛尾項(xiàng)目的一項(xiàng)政策給他幫了大忙。

　　超值項(xiàng)目

　　“別看國海廣場剛剛開始賣，但其實(shí)不是什么新樓盤了，這個(gè)項(xiàng)目至少存在了10年了。”說到自己的項(xiàng)目，李曉明頗有感慨。實(shí)際上，他并不是第一個(gè)被這個(gè)項(xiàng)目“套”住的老板，在此之前，如今的國海廣場，已經(jīng)有了三任“主人”，只不過，他們都將逃離這個(gè)項(xiàng)目視為自己的幸運(yùn)。

　　顯然，在2006年以前，這是一個(gè)“食之無味，棄之可惜”的雞肋項(xiàng)目。然而，能被稱之為“雞肋”，自然還有她的價(jià)值所在——這是一個(gè)位于北京長安街最西端公主墳的建筑綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積近10萬平方米。

　　盡管在10年前，公主墳并非北京的黃金地段，但隨著北京城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大，到2003年前后時(shí)，這里已經(jīng)是寸土寸金的城市核心了。然而，恰恰是這樣的黃金地段，讓這個(gè)項(xiàng)目成為各方爭奪的焦點(diǎn)，最終難逃爛尾的命運(yùn)。

　　李曉明告訴記者，如今的國海廣場項(xiàng)目用地，原屬于北京市第二商業(yè)局，后來該局進(jìn)行企業(yè)化改制，成立北京二商集團(tuán)，后者隨之繼承了這塊土地的使用權(quán)。1998年前后，二商集團(tuán)企業(yè)化改制急需現(xiàn)金，于是，便考慮出讓這塊土地?fù)Q取現(xiàn)金，當(dāng)時(shí)，這塊土地上還有紡織交易大廳等地上物沒有拆除。

　　二商集團(tuán)提出的出讓條件，在當(dāng)時(shí)并不算過分。即除去土地使用權(quán)交易產(chǎn)生的現(xiàn)金交易之外，在未來開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，二商集團(tuán)保持20%的股權(quán)，而地上物的拆除費(fèi)用由開發(fā)商支付，具體的協(xié)調(diào)工作由二商集團(tuán)方面承擔(dān)。

　　一位曾參與過這一項(xiàng)目當(dāng)年運(yùn)作的人士告訴記者，彼時(shí)二商集團(tuán)方面由于急需現(xiàn)金，出價(jià)并不太高，也正因如此“超值”，二商集團(tuán)迎來了不少“登門合作者”，他們都希望這樣的一個(gè)超值的項(xiàng)目，可以實(shí)現(xiàn)他們個(gè)人創(chuàng)富的夢想。

　　棄之可惜

　　然而，距離產(chǎn)生美。當(dāng)兩位在圈內(nèi)向來被看作精明絕頂?shù)臏刂萆倘私槿脒@一項(xiàng)目之后，才發(fā)現(xiàn)北京真的是“水深莫測”，因?yàn)楹髞硭麄儾虐l(fā)現(xiàn)，地主“二商集團(tuán)”并非是一個(gè)友好的合作者，當(dāng)李曉明作為第三個(gè)公司介入該項(xiàng)目時(shí)，這樣的問題依然存在。

　　“主要是地上物的拆除，開發(fā)商的錢付過了，但種種原因造成拆遷工作進(jìn)行不下去，然后時(shí)間一拖，拆遷的費(fèi)用就一再升高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)介入的財(cái)務(wù)預(yù)算。”李曉明告訴記者，他的前兩任開發(fā)者，都最終因此而不得不“割肉退出”，甚至一人還因此而官司纏身。

　　記者多方了解后發(fā)現(xiàn)，地上物拆除的“反復(fù)”，源于二商集團(tuán)內(nèi)部的人事變動(dòng)與爭斗，因?yàn)閷?duì)于該塊土地是通過與外界開發(fā)商合作，還是自己開發(fā)便存有不同意見，兩派交鋒一度十分激烈，而且互占上風(fēng)，難以得出最終結(jié)果。

　　該項(xiàng)目土地出讓的年代，距離全面的招、拍、掛尚遠(yuǎn)，因此，簽訂的出讓協(xié)議有諸多不甚完善的地方。對(duì)于二商集團(tuán)因內(nèi)部意見不統(tǒng)一帶來的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程的影響，包括李曉明在內(nèi)的三任開發(fā)商，都向北京市政府求助，但鑒于牽涉二商集團(tuán)改制的重大問題，北京市政府，都未給予明確答復(fù)。

　　李曉明向記者回憶，到2006年時(shí)，他原本為重啟該項(xiàng)目而準(zhǔn)備的資金預(yù)算，絕大部分都已用于支付地上物拆遷安置的費(fèi)用，而少部分已經(jīng)動(dòng)工的地塊，則是由建筑商墊付工程款，到2006年的春節(jié)到來之前，李曉明已經(jīng)無力支付任何款項(xiàng)，此時(shí)此刻，項(xiàng)目不得不停工。

　　“有很多次，我都想撤了。”李曉明回憶到，主要原因是建筑商天天上門討債。這個(gè)項(xiàng)目歷經(jīng)三任老板的同時(shí)，也更換了三次建筑商，而每一次的“老板更迭”，幾乎都與建筑商的上門討債有關(guān)，然而，此時(shí)此刻，李曉明的賬上已經(jīng)沒有足夠的現(xiàn)金，用于平復(fù)建筑商激動(dòng)的“情緒”。

　　咸魚翻身

　　彼時(shí)，橫亙?cè)陂L安街西端的公主墳國家科技部旁邊的一塊施工圍擋圈起來的土地，已經(jīng)成為了當(dāng)?shù)氐摹暗貥?biāo)”之一，李曉明幾乎喪失了“困獸猶斗”的勇氣，但那時(shí)的他并不清楚，轉(zhuǎn)機(jī)正在接近，讓他咸魚翻身的機(jī)會(huì)就快要到了。

　　1999年北京申辦奧運(yùn)會(huì)成功之時(shí)，這位當(dāng)時(shí)接近不惑之年的中年男人，并不清楚，奧運(yùn)與自己的直接關(guān)聯(lián)是什么，但近10年之后，他卻最終成為了北京奧運(yùn)會(huì)最大的受益者。

　　記者了解到，2006年時(shí)，由于奧運(yùn)日期逐漸逼近，北京的城市市容市貌問題，被擺上了政府的辦公桌。時(shí)任北京市分管城建的領(lǐng)導(dǎo)曾多次在市政府辦公會(huì)上提出，“北京的幾個(gè)城區(qū)的爛尾樓，必須處置，對(duì)北京奧運(yùn)的市容影響很大”，并責(zé)成北京市建委、國土局處置。

　　在這份爛尾樓的名單上，李曉明手中的公主墳項(xiàng)目、東直門國門配套工程等幾大知名爛尾樓均在榜上。得知此消息后，李曉明開始游走于建委、國資委、國土局之間，爭取政府對(duì)該項(xiàng)目的盡快介入，而此時(shí)，北京市政府也已經(jīng)劃定時(shí)間表，奧運(yùn)之前，這些爛尾樓項(xiàng)目必須處置完畢。

　　事情的轉(zhuǎn)機(jī)就連李曉明都不相信，來得如此之快。不久，二商集團(tuán)的上級(jí)主管部門北京市國資委迅速介入其中，協(xié)調(diào)了“地主”與開發(fā)商之間的關(guān)系，最終，市政府拍板，二商集團(tuán)在項(xiàng)目中的20%股權(quán)，通過還建相應(yīng)比例商鋪的產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)，而二商集團(tuán)在最快時(shí)間內(nèi)，配合開發(fā)商完成項(xiàng)目用地內(nèi)，地上物的拆除工作，兩個(gè)月之后，項(xiàng)目得以復(fù)工。

　　現(xiàn)在，李曉明的國海廣場已經(jīng)基本封頂，最低售價(jià)已經(jīng)高達(dá)23000元/平方米，按照10萬平方米的建筑規(guī)劃面積計(jì)算，李曉明的身價(jià)已經(jīng)近億元，而在他接手這個(gè)項(xiàng)目之時(shí)，他的公司注冊(cè)資金不過百萬水平，100倍身價(jià)的迅速放大，奧運(yùn)會(huì)成就了李曉明的創(chuàng)富奇跡。

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