中國社會科學(xué)院金融研究所尹中立
2003年以來，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲已經(jīng)成為全國上下普遍關(guān)注的問題，2005年5月，國家出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但效果并不十分顯著：除了上海等城市房價(jià)漲幅趨緩?fù)猓本?a target="_blank">廣州、深圳等不少城市的房價(jià)上漲幅度超過10%。
為什么會出現(xiàn)這樣的結(jié)果？筆者以為，我們的政策重點(diǎn)主要集中在房價(jià)的高低上以及住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，而沒有對外資的因素給予充分的重視，外資對我國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到了相當(dāng)大的作用，國家應(yīng)該出臺政策限制外資進(jìn)入我國的房地產(chǎn)行業(yè)。
自2002年之后，在人民幣升值預(yù)期的刺激下，大量國際資本流入中國，房地產(chǎn)行業(yè)成為國際資本的重要投機(jī)領(lǐng)域。以上海為例，根據(jù)人民銀行上海分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2002年-2004年間，在上海房地產(chǎn)市場的購買者當(dāng)中，外資占了20%左右的份額。可見，2002年之后的房價(jià)的大幅度飚升與外資關(guān)系緊密。
2005年，國家出臺對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施之后，外資不僅沒有放慢進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的步伐，反而增加了對北京、上海等中心城市的投資數(shù)量。
外資除了通過直接購買國內(nèi)的不動產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，尤其是2003年月份6之后，在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策的影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向利用境外融資的方式來解決資金短缺的問題。
值得注意的是，在目前國內(nèi)法律政策不完善，建立REITs條件不成熟的背景下，香港放寬投資海外房地產(chǎn)限制，讓香港房地產(chǎn)投資信托基金可以投資海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上意味著允許內(nèi)地房地產(chǎn)商可以按照《香港房地產(chǎn)信托投資基金守則》成立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，然后注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的融資渠道。不僅有很多外資通過正當(dāng)?shù)那肋M(jìn)入中國，而且有相當(dāng)數(shù)量的資本是通過非正常的渠道進(jìn)入中國的。
如今，人民幣的匯率改革已經(jīng)啟動，如果房地產(chǎn)價(jià)格還會不斷上漲，則國際資本可以通過投機(jī)國內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來賺取雙重利潤，這不僅對實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來可怕的后果，而且會進(jìn)一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期，這是我國政府必須警惕的。
根據(jù)上面的分析，筆者認(rèn)為，我們應(yīng)該采取適當(dāng)措施限制境外資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
第一，應(yīng)該將外資購買國內(nèi)房地產(chǎn)列為資本項(xiàng)目管理范圍。目前，我國對境外資金購買國內(nèi)房地產(chǎn)視同一般貿(mào)易項(xiàng)目管理，這在全球的近兩百個(gè)國家中是不多見的，應(yīng)該盡快將外資購買國內(nèi)房地產(chǎn)列為資本項(xiàng)目管理。
第二，加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內(nèi)房地產(chǎn)。
第三，加強(qiáng)對外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理，應(yīng)該修改現(xiàn)行的有關(guān)政策，廢除外資房地產(chǎn)公司境外融資的超國民待遇規(guī)定。
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