鄂爾多斯的房地產(chǎn)早已顯現(xiàn)泡沫。
據(jù)一家地產(chǎn)調(diào)查機構(gòu)的調(diào)查，鄂爾多斯平均每人擁有房屋2.7套。一個三口之家的房屋擁有數(shù)量多者達到七八套。
據(jù)鄂爾多斯當?shù)?a href="http://m.390056.com" target="_blank">媒體報道，全市共有房地產(chǎn)企業(yè)442家，幾乎每一個能源企業(yè)均有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)實際施工面積2696萬平方米，但鄂爾多斯各旗鎮(zhèn)總?cè)丝诓?60萬，市區(qū)人口逾65萬。如果按照65萬人口計算，僅2010年施工的房產(chǎn)就夠為每個人提供41平米的住房。
而且還有房地產(chǎn)商，包括外地房地產(chǎn)商在不斷進入鄂爾多斯。滯銷之中，房價紛紛下跌，而降價成為許多房地產(chǎn)商的選擇。
一名當?shù)厝耸扛嬖V記者，自己的房子去年價格在9000元每平米，而今年這一地區(qū)新房價格不過8000元每平米。
另據(jù)一名長期觀察鄂爾多斯房地產(chǎn)人士的觀察，今年以來房地產(chǎn)早已有價無市，打折促銷不斷。“最典型的是綠城項目。”這位房地產(chǎn)觀察人士說。
他提到的是位于烏蘭木倫河畔的城投綠城?成園項目。該項目宣傳冊介紹，銷售價格為每平方米6900元。但這一項目位于鄂爾多斯康巴什新區(qū)CBD，是鄂爾多斯令人矚目的豪宅之一。6900元的價格不僅開創(chuàng)了鄂爾多斯銷售價格的新低，也遠遠低于部分中低端地產(chǎn)的價格。
據(jù)當?shù)厝私榻B，2005年時鄂爾多斯房地產(chǎn)的均價在每平方米1000元左右，2006年時大約在1500元，到2007年時均價達到了5000多元，平均漲幅約3倍。而2009年時，房價再次大幅度上漲，達到7000-8000元左右，2010年房價小幅上漲，普遍漲幅為600-700元，當時，一些高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)售價已達到2萬-3萬每平米。
綠城內(nèi)部人士介紹，一定程度上，6900元/平米的價格已經(jīng)低于成本價，但即使是如此低的價格，開盤銷售后還要推出優(yōu)惠，最低折扣將能達到9折。
國內(nèi)豪宅開發(fā)商星河灣在鄂爾多斯則采取了令人嘆為觀止的營銷手段。“星河灣請了四個銷售代理公司，包下鄂爾多斯的多家酒店，幾乎天天請人吃飯。”前述房地產(chǎn)觀察人士介紹，他笑稱：“在鄂爾多斯幾乎所有有錢人應該都吃過星河灣的飯。”
據(jù)了解，星河灣在鄂爾多斯擁有約500名營銷人員，樓盤每星期都有宴會或者其他形式的活動，來邀請消費者參加。此外，公司不惜血本在各大媒體投放廣告，就連鄂爾多斯的機票上也被攻占。公司還準備包機邀請客戶到廣州星河灣參觀旅游，費用全部由公司承擔。
然而即使這樣，星河灣的銷售業(yè)績也并不理想。據(jù)星河灣銷售人員透露，星河灣目前成交量將近200套，但大部分只是交了定金，并未簽約。如果按照價格每平方米2萬計算（實際價格折后不到2萬），200套住房的銷售量大約20億元，而星河灣進入鄂爾多斯市市場時，宣稱的目標是開盤百億。
2009年，星河灣在上海浦東的項目開盤首日創(chuàng)造了“6小時40億”的奇跡，2010年在太原的項目開盤首日認購金額又超過上海。
星河灣的營銷方式和銷售境況，在今年的鄂爾多斯各大樓盤中并不少見，比如伊泰?華府世家在開盤首日也舉行了大型的開盤活動，而等待時機開盤的泰悅府，目前239套房，也才內(nèi)部陸續(xù)認購了20余套，不足供應量的十分之一。
一些本土開發(fā)商在萬般無奈之下，把項目的開盤日期一推再推。今年以來，鄂爾多斯的開盤項目寥寥無幾。
猶疑的信心
在鄂爾多斯的民間借貸體系中，信任起到了非常重要的作用。
“鄂爾多斯人樸實，和其他地方不一樣。”一位鄂爾多斯人告訴記者。他給記者看了一張“傳說中”的“白條”。據(jù)說，在鄂爾多斯當?shù)亟桢X只需要在一張卷煙那么寬的紙上寫個借條，關(guān)系好的連條子也不用寫。
記者看到的這張借條約手掌大小，用印刷體打印了“債權(quán)人”“借款金額”“借款利率”幾個字，每個詞后面手寫了對應的信息，在借款金額、借款利率的數(shù)字上還蓋上了紅指印。
紙條下方是借款人的簽名，以及一條關(guān)于利息的詳細說明。讓記者印象深刻的是，利息是3分，但對于借款的開始和結(jié)束時間，以及付息時間并未作出說明。
“這張條子可能是長期借款，所以沒有寫這些。”另一位當?shù)馗呃J放款人告訴記者。他說，這樣的條子很常見，也有一些比較規(guī)范的，會對借款的起止時間、本金和利息的結(jié)算方式作出規(guī)定。記者了解到，一些借條上還會寫上如果利息和本金償還不了時的處理方式。
雖然說信任是關(guān)鍵，但許多鄂爾多斯人正在將借條轉(zhuǎn)成正規(guī)合同。記者所看到借條的主人，在當日下午打印出一份三頁的借貸合同樣本，并打算讓所有打條子的借款者重新簽訂合同。
當記者詢問這樣做有什么好處時，該人士表示合同總要正式些，而且如果遇到糾紛，條子的利息超過法定利率4倍的部分得不到保護，但是如果是借款合同，合同中對利息有約定則會受到保護。
這位借款者表示對當?shù)亟栀J環(huán)境有信心，但仍忍不住抱怨：“鄂爾多斯老板們能不能站出來，不要不接電話？”
他認為，大多數(shù)當?shù)亟杩钊擞幸欢ǖ膶嵙Γ词故遣灰娏艘仓皇菫榱硕銈⒎桥苈罚屹Y產(chǎn)也足夠償債。有一位他借給資金的借款人資金鏈發(fā)生問題，但是該人士擁有四五輛路虎汽車。“隨便賣一輛也是好幾百萬，不會有問題的。”
但是，他認為，很多老板為了躲債不接電話，甚至逃走，很令人氣憤。“接個電話也好啊。都是熟人，沒有錢也不會硬逼的。”而對于中富地產(chǎn)的做法，他認為是比較負責任的。
在鄂爾多斯的民間借貸體系中，大多數(shù)錢是借給熟人，或者通過熟人作為中介，具有天然的信任關(guān)系。一名已經(jīng)多日拿不到利息的債權(quán)人告訴記者：“我很信任他（欠債人），所以我不會去催他。如果我把錢從他那里拿回來，別人聽說了可能也會來討，他的資金鏈就會出問題。”
另一位債權(quán)人則表示：“我很信任他，但是如果別人找他要錢，我會擔心要晚了錢拿不回來，也會去要錢。”這位債權(quán)人認為，現(xiàn)在的市場資金緊張，和債權(quán)人紛紛收回貸款有關(guān)。
“現(xiàn)在大家都不敢往外放了。除非是資源類的借款，才有人放，利息不過一個月1分5左右。其他的哪怕是5分的利息也不敢借出去，大家都寧愿少得利息但要保險些。” 
想認識全國各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專家，快來加入“中國創(chuàng)業(yè)圈”
|
