溫州限購(gòu)政策率先修正，全國(guó)輿論嘩然，各種猜想四處傳播。
8月15日，溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)戴旭強(qiáng)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，溫州限購(gòu)政策是回歸到國(guó)務(wù)院文件的框架內(nèi)，不是“松綁”。
“我們是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院的規(guī)定，現(xiàn)在只是強(qiáng)調(diào)了一下。”溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房管局副局長(zhǎng)余躍彬在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)也否認(rèn)了溫州本次是限購(gòu)出新政策之說。
事實(shí)上，溫州樓市“微調(diào)”背后，是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)下滑、土地財(cái)政的困頓及民營(yíng)企業(yè)的生存困境。在此背景下，溫州關(guān)于如何救經(jīng)濟(jì)的呼聲日漸高漲，尤其是在新任市委書記陳一新上臺(tái)后。
本報(bào)記者獲得的一位民營(yíng)企業(yè)老板給陳一新書記的信中說道，“現(xiàn)在對(duì)于企業(yè)來說，最大的困難是資產(chǎn)嚴(yán)重縮水。以樂清土地拍賣為例，今年年中時(shí)的地塊樓面價(jià)為5000元/平方米，而最新拍賣出來的一塊樓面價(jià)跌至2000元/平方米，相對(duì)早期10000—15000元/平方米的樓面價(jià)，資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，固定資產(chǎn)唯有回歸10%-20%的價(jià)值才是穩(wěn)發(fā)展的最佳決策。”
救樓市就是救經(jīng)濟(jì)
8月15日，在溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)給本報(bào)記者的一份標(biāo)題為“溫州市嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院限購(gòu)政策”的文件提道，溫州堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)限購(gòu)調(diào)控政策，此前部分媒體聲稱的“限購(gòu)放松”并未突破中央的調(diào)控底線，因此也就談不上“松綁”。
8月15日，溫州市住建委主任周守權(quán)向媒體表示，溫州此次針對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)整，是在原有的較為嚴(yán)格的基礎(chǔ)上作出的微調(diào)，并未超出國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策范圍。
對(duì)此，溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文認(rèn)為，政府不應(yīng)該去管外界輿論的壓力，“溫州的情況跟其他地區(qū)不一樣，溫州現(xiàn)行的房地產(chǎn)限購(gòu)政策適度調(diào)整也是符合溫州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，在沒有違反國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策的前提下，還是在整個(gè)國(guó)家宏觀調(diào)控政策范圍內(nèi)的。”周德文說。
事實(shí)上，溫州房地產(chǎn)的下跌對(duì)溫州經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大破壞作用。周德文表示，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格落差是全國(guó)最大的城市，落差最高峰跟最低峰有50%左右。最高峰時(shí)，溫州房產(chǎn)評(píng)估有1000萬(wàn)，到現(xiàn)在只值500萬(wàn)。之前貸出的錢還回去后，再續(xù)貸，就少了很多，企業(yè)由銀行從可以貸款800萬(wàn)到現(xiàn)在只能貸款250萬(wàn)，這當(dāng)中的差價(jià)有550萬(wàn)元。
周德文表示，實(shí)體經(jīng)濟(jì)陷入危機(jī)，溫州經(jīng)濟(jì)下行壓力越來越大，跟全國(guó)差距也越來越大，因此，現(xiàn)在最需要政府出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)的政策。一般人都知道溫州人投資是看漲不看跌的，往下跌的時(shí)候，根本沒有人去投資，往上漲的時(shí)候，再貴也有人去買。因此，只有這個(gè)時(shí)候讓房?jī)r(jià)上漲，二手房交易才能活躍起來，企業(yè)家手里的房產(chǎn)項(xiàng)目就可以脫手出去，然后把資金回歸實(shí)體。另外，樓市價(jià)格緩慢上漲，對(duì)銀行來說也是好處，所以溫州政府現(xiàn)在這樣維穩(wěn)樓市是沒有錯(cuò)的。
周德文的以上觀點(diǎn)反映了溫州民營(yíng)老板的心聲。
人民集團(tuán)董事長(zhǎng)鄭元豹說，調(diào)結(jié)構(gòu)和推轉(zhuǎn)型是本屆中央政府的核心任務(wù)，但調(diào)結(jié)構(gòu)也好，推轉(zhuǎn)型也好，都必須在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的環(huán)境下進(jìn)行。以往一提到加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐，很多人就誤解放棄老產(chǎn)品，直接上高新產(chǎn)品，這是誤讀。因此建議一些企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，不要盲目拋棄原有的產(chǎn)品。
新任書記第一把火
“這一激活樓市的政策調(diào)整，出發(fā)點(diǎn)是為了拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也符合陳一新書記的執(zhí)政方向。”溫州一位政府官員對(duì)本報(bào)記者表示。而上任不到兩個(gè)月的新任市委書記陳一新，在此前調(diào)研中多次強(qiáng)調(diào)溫州要重振實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
6月26日，陳一新上臺(tái)后，溫州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)正處在風(fēng)雨飄搖之中，于是大量的調(diào)研活動(dòng)開始了。7月23日，陳一新主持的樂清企業(yè)家座談會(huì)召開，座談會(huì)上陳一新聽取了民營(yíng)企業(yè)家的反映，明確提出了“惠民”（ 民營(yíng)、民有、民享、民富）政策，民營(yíng)企業(yè)家們頗受鼓舞。
如今，溫州民營(yíng)企業(yè)面對(duì)的最突出的問題是，溫州民間借貸危機(jī)爆發(fā)之后，大量的資金被陷在房產(chǎn)項(xiàng)目里，而此時(shí)房?jī)r(jià)已比最高峰時(shí)下降百分之三四十，他們多被深套其中，這也直接影響了實(shí)體企業(yè)的資金流。
據(jù)溫州企業(yè)家聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)，2011年溫州民間金融危機(jī)全面爆發(fā)之前，全市100家明星企業(yè)中半數(shù)以上涉足樓市。溫州的“蓋房團(tuán)”和“購(gòu)房團(tuán)”踏遍全國(guó)各個(gè)地級(jí)市和縣城，特別是中央出臺(tái)4萬(wàn)億刺激計(jì)劃、采取寬松貨幣政策并推行十大產(chǎn)業(yè)振興政策后，溫州民間資本便信心滿滿地大舉殺入房地產(chǎn)、礦產(chǎn)和新能源等領(lǐng)域。
2011年，國(guó)家信貸政策全面收緊。當(dāng)年4月，涉及前述領(lǐng)域的溫州企業(yè)資金鏈開始緊張，被迫轉(zhuǎn)向民間借貸，促使當(dāng)年民間借貸綜合利率從年初的23%上升至9月份的25.4%，導(dǎo)致1—7月份規(guī)模以上企業(yè)財(cái)務(wù)成本同比提高43.5%。到了9月，部分企業(yè)資金鏈斷裂，上百位企業(yè)主出逃，兩百多家企業(yè)倒閉，多位涉及民間借貸的人士自殺。溫州瞬間成為區(qū)域性金融風(fēng)波的重災(zāi)區(qū)。
對(duì)于那段時(shí)期的復(fù)雜性，星際實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)陳時(shí)升接受本報(bào)記者采訪時(shí)說：“以前銀行放貸很寬松，銀行都盡量創(chuàng)造環(huán)境去放貸。一般實(shí)體經(jīng)濟(jì)向銀行貸款是流動(dòng)資金貸款，銀行明知道這些錢不會(huì)用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)建設(shè)，也明明知道有些企業(yè)銷售額根本很少，還是將近十倍于銷售額的資金放給他們。”
但是現(xiàn)在的銀行的行為發(fā)生了轉(zhuǎn)折，陳時(shí)升說：“房地產(chǎn)去抵押貸款，過去放貸比例可以達(dá)到70%-80%，而現(xiàn)在放貸比例只有50%。現(xiàn)在銀行都是指定評(píng)估公司去做評(píng)估，這很難做到客觀公正。”
救樓市也是救財(cái)政
“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都是微利，真正賺錢的是政府。”一名不愿意署名的房地產(chǎn)老板對(duì)本報(bào)記者說，“溫州房?jī)r(jià)下降倒逼地價(jià)下跌，直接影響到地方財(cái)政的收入。”
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，溫州全市共出讓商業(yè)、住宅和商住類土地102宗，合計(jì)1759畝，已經(jīng)遠(yuǎn)超2012年全年1271畝的出讓總量。但今年上半年溫州的土地財(cái)政收入，政府方面諱莫如深。
該人士指出，一位溫州主要領(lǐng)導(dǎo)在近期調(diào)研時(shí)說，溫州三十多個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全省倒數(shù)，財(cái)政資金鏈已出現(xiàn)嚴(yán)重困難，若產(chǎn)業(yè)鏈再出現(xiàn)問題，溫州經(jīng)濟(jì)5年內(nèi)無法恢復(fù)。
借貸危機(jī)后，溫州房地產(chǎn)生態(tài)開始發(fā)生變化。地方政府因?yàn)槲C(jī)啟動(dòng)大規(guī)模招商和土地出讓，開展大規(guī)模的拆違等政策，也騰出了大量土地。迫于限購(gòu)令的“不可抗拒性”，上述工作進(jìn)展一直較緩慢，更多資方待幣觀察。
溫州市前任書記陳德榮欲以大投資大建設(shè)帶動(dòng)溫州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為此強(qiáng)力整合組建10家國(guó)資投資集團(tuán)，僅一個(gè)溫州城投集團(tuán)注冊(cè)資金就高達(dá)80億，計(jì)劃在“十二五”期間，將城投集團(tuán)培育成為資產(chǎn)規(guī)模超過500億的大型國(guó)資公司。
此前溫州以國(guó)資引進(jìn)外來大集團(tuán)大興土木，加強(qiáng)綠化投資，表面上讓溫州呈現(xiàn)全新氣象，但是，這種大手筆投資脫離溫州當(dāng)時(shí)的嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)環(huán)境，大投資并未帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，投資結(jié)構(gòu)的不合理性反而更加突出，溫州財(cái)政很快出現(xiàn)嚴(yán)重困難，這很可能迫使陳德榮黯然離職。
他還說，要想改善財(cái)政資金鏈狀況，“賣地賺錢”無疑是最直接有效的途徑，而近一年來賣地市場(chǎng)呈現(xiàn)方式是“溝地”，即政府和用地企業(yè)價(jià)格協(xié)商出讓，拍賣僅是個(gè)流程設(shè)計(jì)，走過場(chǎng)。
現(xiàn)在溫州市政府終于對(duì)嚴(yán)厲的限購(gòu)政策進(jìn)行了微調(diào)，但是這個(gè)政策能拯救溫州的經(jīng)濟(jì)嗎？能拯救民營(yíng)企業(yè)老板嗎？能拯救溫州的土地財(cái)政嗎？這些問題尚待時(shí)間來回答。
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