在二手房交易中，客戶跳單是最常見的一種現(xiàn)象，中介公司往往使用《看房確認單》這種形式來防范，然而《看房確認單》的法律效力存在瑕疵，進入訴訟后，要求按照《看房確認單》的條款賠償，并不一定能得到法院的支持。中介公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況采用更為有效的方式進行防控。
【案情回顧】
張先生在杭州一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的房源信息上選中了一套房屋，并與該公司簽訂了《看房確認單》。該確認單約定：張先生六個月內(nèi)不得通過該中介公司以外的其他途徑與房主達成協(xié)議，否則中介公司有權(quán)按照該房屋的報價追償雙倍的居間服務(wù)費作為賠償金。張先生簽字確認后，中介公司便帶張先生前去看房。看房后，張先生發(fā)現(xiàn)另外一家房屋中介公司的中介費用報價較低，就通過其購買了該套房屋，原中介公司得知這一消息后，遂依據(jù)《看房確認單》將張先生告上法庭，要求其支付賠償金2．4萬元。
【案件分歧】
庭審中，中介公司與張先生就《看房確認單》的效力各執(zhí)一詞。中介公司認為，該確認單屬于雙方共同的意思表達，合法有效，張先生已簽字同意六個月內(nèi)不通過該中介公司以外的其他途徑與房主達成協(xié)議；現(xiàn)張先生違背承諾，通過其他中介購得所看房屋，違反了雙方的約定，張先生應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。
張先生則認為，中介公司提供的是一種居間服務(wù)，既然是一種服務(wù)，自己作為消費者理應(yīng)享有選擇權(quán)，在其他中介公司提供的服務(wù)更好的情況下，自己做出選擇是完全合理的，所謂的“看房確認單”是中介公司的單方格式條款，限制了自己的選擇權(quán)，應(yīng)為無效，自己不同意支付賠償金。
法院審理后認為，張先生到原告處了解購房信息，又經(jīng)原告的工作人員帶領(lǐng)，與業(yè)主聯(lián)系并看了所要購買的房屋，張先生應(yīng)對原告為此提供的信息服務(wù)適當(dāng)給予補償。但是原告要求給付違約金的訴訟請求，因缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。法院對這起房屋居間合同糾紛案做出一審判決：張先生支付房地產(chǎn)經(jīng)紀公司經(jīng)濟補償2000元。
【律師評析】
中介公司提供的《看房確認書》往往規(guī)定，如看房人或相關(guān)的第三人不通過其公司購買此房產(chǎn)的，要承擔(dān)房價款的一定比例賠償款或全部中介費的違約責(zé)任。然而近年來此類案件訴至法院并不一定能得到法院的支持，主要因為：
一、居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。根據(jù)《合同法》第四百二十六條的規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。……因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負擔(dān)居間人的報酬。”由此可見，居間人取得報酬的前提條件是提供服務(wù)，并實際促成合同的成立。居間人與客戶簽訂《看房確認書》，并沒有促成了買賣雙方合同的成立，根據(jù)《合同法》第四百二十七條的規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”也就是說，居間人提供了媒介服務(wù)，但合同未簽訂的，委托人只應(yīng)對居間人實際花費承擔(dān)支付義務(wù)。
二、《合同法》第四十條規(guī)定，格式條款具有加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。看房確認單屬于中介公司自己擬訂的，違約責(zé)任等內(nèi)容屬于格式化條款，這些條款的規(guī)定加大了看房人的責(zé)任，對看房人沒有法律約束力，屬于無效。
根據(jù)本律師掌握的情況，客戶“跳單”主要有兩種途徑：一是和房主私下完成交易，二是通過其他中介公司以更低的費用來完成交易。
前者屬于中介公司信息管理失控。信息管理失控的原因是多方面的，既有收費過高、服務(wù)不到位等原因?qū)е拢灿?a target="_blank">法律控制手段不嚴密讓客戶有機可趁所致。法律控制手段包括準客戶信息的真實性確認、相關(guān)法律文件的簽署、看房的程序設(shè)計和證據(jù)收集等。
后者屬于房主“一房多掛”，目前很難通過法律途徑追究這類跳單客戶的違約責(zé)任，因為在市場條件下，客戶有交易的自主權(quán)和價格選擇權(quán)，這本身不違背契約精神。對于“一房多掛”現(xiàn)象雖不能由中介行業(yè)統(tǒng)一作出禁止的規(guī)定，但通過合同的形式在一定程度和范圍上予以限制還是不違背法律強制性規(guī)定的，這需要中介公司在合同上進行更專業(yè)的設(shè)計。
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