老一代人在奇怪當(dāng)代年輕人到底怎么回事的時(shí)候，常常喜歡用下面這些經(jīng)濟(jì)和社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)判，比如找工作、結(jié)婚、買房等等。他們的觀察往往陷入缺乏說服力的科學(xué)理論——“臉譜網(wǎng)站導(dǎo)致了他們的懶惰”，或充滿了評(píng)判式的意見——“他們的無能要怪他們的父母。”這些理論可能缺少說服力，但看到的現(xiàn)象是事實(shí)。找工作的年輕人越來越少了。結(jié)婚的越來越少了。買房的也越來越少了。
1980年到2000年，25到30歲的年輕人買房的比例從43%下降到了38%。30出頭的人買房的比例則從61%下降到了55%。在經(jīng)濟(jì)繁榮和衰退的循環(huán)之后，這兩個(gè)比例還在繼續(xù)下降。2009年到2011年，年輕人購(gòu)買第一套抵押貸款房屋的比例比10年前少了一半。
一個(gè)阻力是學(xué)生貸款。“接近1萬(wàn)億美元，美國(guó)日益增長(zhǎng)的未償還學(xué)生貸款對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇是一大阻力，不僅把首次購(gòu)房者擋在門外，也限制了低利率的作用，”鮑勃·威利斯在《彭博商業(yè)周刊》上撰文寫道。
這是好消息也是壞消息。學(xué)生貸款增加表明學(xué)生在增多。在衰退時(shí)期，我們應(yīng)該希望有更多的人去上學(xué)。但首次購(gòu)房者的卻步不前也損害了房地產(chǎn)銷售，同時(shí)助長(zhǎng)了一個(gè)惡性循環(huán)。
年輕人買房的比例下降是個(gè)令人困惑的趨勢(shì)。過去30年來，利率在逐步降低。貸款條件也放松了。女性在職場(chǎng)的地位日益提高，這對(duì)家庭的收入也是一種補(bǔ)充。為什么面對(duì)這些利好條件，年輕人買房的卻越來越少了呢？
結(jié)婚的人越來越少
要理解為什么年輕人買房比例下降，先要問問自己：買房需要什么條件？我們先從3個(gè)基本條件開始。你需要貸款。你需要收入來還貸。你可能還需要一個(gè)配偶。除去收入、性別和教育因素，已婚者比未婚者買房的可能性要高23%，更多人會(huì)在準(zhǔn)備結(jié)婚的時(shí)候買房。
“1980-2000年年輕人買房數(shù)量減少的同時(shí)，貸款買房條件卻越來越寬松了，”馬丁·熱爾韋和喬納斯·贊希爾在他們的論文《為什么年輕人買房數(shù)量減少了？》中寫道。因此我們不能責(zé)怪貸款條件差。政府的干預(yù)和貸款條件的創(chuàng)新意味著更多的年輕夫婦可以買房了。女性就業(yè)和收入的提高也使家庭收入提高了。這也應(yīng)該使買房者增加才對(duì)。但事實(shí)是沒有。
原因要?dú)w咎于結(jié)婚人群的減少。結(jié)婚人數(shù)的減少和“家庭收入風(fēng)險(xiǎn)”的增加導(dǎo)致了年輕人買房數(shù)量的減少。
不幸的是，結(jié)婚人數(shù)減少這個(gè)趨勢(shì)很難扭轉(zhuǎn)。我個(gè)人的總結(jié)是：高等教育率的提高推遲了許多人的婚姻，而隨著婦女在經(jīng)濟(jì)上與男性越來越平等，以經(jīng)濟(jì)為目的的婚姻也在減少，享受單身的女性也日益增加。
但這還不是全部原因。
對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的恐慌不光是婚姻。還有錢的問題。
25歲44歲的人群結(jié)婚率在1980- 2000年間降低了15%。但這在熱爾韋和費(fèi)希爾的估算中只占了一半的因素。另一半來自于薪水的停滯不前，以及對(duì)動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致的通脹、衰退和失業(yè)問題可能會(huì)影響家庭收入的擔(dān)憂。從本質(zhì)上說：人們不買房是因?yàn)閷?duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)感到恐慌。
這種恐慌超越了性別和階層，而且在一代人的時(shí)間里變得明確具體起來。一項(xiàng)調(diào)查將上世紀(jì)四五十年代出生的人和上世紀(jì)五六十年代出生的人做了比較，結(jié)果相比前者，后者當(dāng)中大學(xué)畢業(yè)生的經(jīng)濟(jì)不確定感高了11%，高中畢業(yè)生的經(jīng)濟(jì)不確定感高了52%。對(duì)于上大學(xué)價(jià)值的不確定感也有所增高。這并不完全是他們的假想。從上世紀(jì)50年代到70年代，每10年工資就會(huì)增長(zhǎng)44%是過去30年的3倍還多。如果那種增速持續(xù)下來，一個(gè)典型的勞動(dòng)者現(xiàn)在每年的收入將是19.4萬(wàn)美元。
大衰退使租住流行
房子很貴。對(duì)于房子這樣昂貴的東西，其問題在于你只用自己的錢是買不起的。你需要用到別人的錢。這就是抵押貸款出現(xiàn)的原因。
在大衰退之前，抵押貸款的興盛也產(chǎn)生了創(chuàng)造性的毀滅。在大衰退之前，我們住得很分散——都在郊區(qū)獨(dú)門獨(dú)戶的房子里。大衰退之后，我們又住到了一起。有很長(zhǎng)一段時(shí)間，1/4的年輕人搬去與父母同住了。更多的人搬進(jìn)了公寓并增加了室友以分擔(dān)房費(fèi)。過去3年，抵押貸款利率大幅下跌，為有條件買房的人們創(chuàng)造了極好的機(jī)會(huì)。但誰(shuí)又有錢又有機(jī)會(huì)呢？20多歲人群的失業(yè)率是全國(guó)平均失業(yè)率的兩倍。除了對(duì)最高質(zhì)量的借貸者，銀行收緊了對(duì)所有人的借貸條件。
你可以根據(jù)那些惹眼的數(shù)字得出結(jié)論說，年輕人不喜歡買房是對(duì)特定衰退的過度反應(yīng)。一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了1/3。夫婦們還有幾年就可以還清債務(wù)。貸款利率已經(jīng)到了空前的低點(diǎn)。還能有比這更好的買房時(shí)機(jī)嗎？
也許沒有。但如果我們從過去30年學(xué)到點(diǎn)什么的話，那就是未雨綢繆是明智之舉。供應(yīng)鏈和軟件蠶食了我們的崗位。金融手段蠶食了我們的儲(chǔ)蓄。防止這些風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)成本也在上升。“感覺每次我們有了大約兩萬(wàn)美元的時(shí)候，就會(huì)有些糟糕或意想不到的事情發(fā)生，”住在布魯克林的居民史蒂夫·金尼說。他是新的租房一族，而如今租房的價(jià)格在漲，房?jī)r(jià)卻沒有上升。過去兩年，3/5的凈就業(yè)崗位都給了二三十歲的人，他們是 “租房的主力”。
在這個(gè)具有長(zhǎng)期信心的人住往會(huì)吃苦頭的環(huán)境中，難怪越來越多的年輕人開始以月為單位打算了。
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