在這樣的博弈中獲取暴利并不容易，且風(fēng)險巨大。更何況在計(jì)入稅收因素后，這個游戲可能演變?yōu)榱愫筒┺幕蜇?fù)和博弈，也就等同于賭博了，這絕對不是大規(guī)模炒房團(tuán)賺錢的常態(tài)。
炒房團(tuán)真正的利益來源，是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續(xù)費(fèi)不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以復(fù)利計(jì)算。綜合到年息，最高能超過100%。
在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，我國地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商實(shí)際上長期處于開發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。
在這個背景下，開發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因?yàn)榧词故菍矸績r可以上漲一倍，其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。
可以說，正是開發(fā)商高額的融資成本，才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價，以及開發(fā)同樣項(xiàng)目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質(zhì)不僅僅是房價的上漲，更是資金成本的反映。
對于開發(fā)商而言，炒房團(tuán)實(shí)際上起到了資金來源的角色，炒房團(tuán)所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。這是認(rèn)識問題的關(guān)鍵之一，后面的內(nèi)容是介紹如何實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。
開發(fā)商需要炒房團(tuán)
辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經(jīng)是過去多年房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金壓力的慣常做法，但風(fēng)險極大，而且監(jiān)管也越來越嚴(yán)。尤其是限購二套房的貸款政策出臺以后，找愿意假按揭的人也越來越不易。
但開發(fā)商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團(tuán)留下了空間。
實(shí)際上，炒房團(tuán)也是在套取銀行資金，但開發(fā)商對此沒有任何法律責(zé)任，都是由炒房團(tuán)承擔(dān)。而且，炒房團(tuán)也是每一個成員獨(dú)自面對銀行和律師的審查，走的是正規(guī)渠道，也沒有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責(zé)任問題。
很多人會問，開發(fā)商需要資金，為什么非常希望和炒房團(tuán)合作，而不是直接先期降價賣給公眾？這里有幾個復(fù)雜的原因。
其一，部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。盡管政府要求開發(fā)商不得捂盤、不得惜售，但是開發(fā)商只想低價出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價出售的。因此開發(fā)商絕對不會接受低定價導(dǎo)致房屋被一搶而空的結(jié)果。更何況有的地方政府還制定了開發(fā)商不得中途漲價等規(guī)定。 本新聞共 6頁,當(dāng)前在第 2頁 1 2 3 4 5 6
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