新華網(wǎng)廣州8月23日電（章正義 易少齡） 投資商鋪所需的資金較大，實(shí)力不太雄厚的中小投資者能否從中分得一杯羹？投資商鋪應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)？業(yè)內(nèi)人士表示，中小投資者適合投資一些大賣場(chǎng)的內(nèi)鋪和社區(qū)商鋪，因?yàn)橥顿Y社區(qū)商鋪不但資金需要少，而且回報(bào)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)較小。
社區(qū)商鋪本小利大
據(jù)《晶報(bào)》報(bào)道，家住南山桂廟的李先生就曾在2005年時(shí)在西海灣花園買了4套商鋪，幾個(gè)月之后他將其中一套轉(zhuǎn)讓出去，到手大約30萬(wàn)元。另外三套是拿到之后馬上出租，由于商鋪的位置很好租金也較高。其中一個(gè)商鋪每月實(shí)收8000元，還有一個(gè)商鋪?zhàn)饨瓞F(xiàn)在達(dá)到12000元/月。李先生告訴記者，他投資時(shí)長(zhǎng)線和短線并不固定，而是根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)定。“商鋪出手后收回的資金，還可以用來(lái)繼續(xù)投資別的商鋪。”李先生說(shuō)。
地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)盧小釗告訴記者，根據(jù)他從業(yè)多年的經(jīng)歷，中小投資者主要以投資內(nèi)鋪為主。以燕南路某段的內(nèi)鋪為例，目前20平方米的售價(jià)每平方米在7.5萬(wàn)元左右，投資總價(jià)為150萬(wàn)元，投資者在支付5成首付后就可擁有一個(gè)自己的商鋪。據(jù)他介紹，這些20平方米的商鋪每月租金約為9000元，足以支付每月月供，投資回報(bào)率在7%左右。也就是說(shuō)，投資者
15年就可以收回成本，剩下50多年產(chǎn)權(quán)就成了商鋪投資的凈收益。
背靠大賣場(chǎng)很吃香
投資商鋪要賺錢主要在于后期的管理和經(jīng)營(yíng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，看一個(gè)地區(qū)的商鋪是否有升值空間，可以從三個(gè)方面來(lái)考慮。首先要看人流，一般人氣旺的地段商鋪的價(jià)格和租金上漲空間較大；其次要看商鋪所屬片區(qū)未來(lái)有無(wú)大的項(xiàng)目如品牌大賣場(chǎng)進(jìn)駐，大的賣場(chǎng)如沃爾瑪、人人樂(lè)等進(jìn)駐往往能帶動(dòng)周邊商鋪的快速升值；第三就是該商鋪在所屬片區(qū)價(jià)格確實(shí)便宜，又有較為可觀的投資回報(bào)率才適合投資。
為了能盡快收回投資成本，選擇商鋪時(shí)要了解清楚該片區(qū)是否將會(huì)有大型商場(chǎng)進(jìn)駐。“尤其是不臨街商鋪，如果沒(méi)有大型商場(chǎng)進(jìn)入來(lái)帶動(dòng)，投資的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。”盧小釗舉例說(shuō)，華強(qiáng)北就有一個(gè)樓盤商鋪去年賣6.8萬(wàn)/平方米，現(xiàn)在的售價(jià)仍然原地不動(dòng)。而另一個(gè)地理位置相對(duì)較差的商鋪在同一個(gè)月開(kāi)業(yè)，由于事先釋放了沃爾瑪將進(jìn)入的消息，20多家商鋪以每平方米13萬(wàn)元的價(jià)格開(kāi)售，第一天就被搶購(gòu)一空。
記者在龍崗中心城調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以深惠路為中軸，由于天虹商場(chǎng)、國(guó)美、蘇寧、吉之島等大賣場(chǎng)的扎堆，使得該商業(yè)區(qū)成為龍崗商鋪的價(jià)格高地。據(jù)介紹，這里的商鋪價(jià)格大都在5萬(wàn)元到6萬(wàn)元每平方米，是龍崗貴鋪的集中之地。
化解短期經(jīng)營(yíng)壓力
商鋪是高風(fēng)險(xiǎn)的投資品種。很多情況下，由于租金上漲跟不上售價(jià)上漲的速度，商鋪的投資回報(bào)率也有所降低。
“單從投資收益來(lái)看不是很好做。”世聯(lián)行負(fù)責(zé)南山和寶安商鋪業(yè)務(wù)的經(jīng)理張健告訴記者，目前南山好些的商鋪每平方米售價(jià)都在十幾萬(wàn)元，社區(qū)商鋪每平方米大都在1萬(wàn)到2萬(wàn)元，售價(jià)漲得很快，但租金上漲幅度卻不成正比。
“后海、南油等片區(qū)售價(jià)都已比兩年前翻倍，隨著租金的上漲，相信今后投資回報(bào)率也會(huì)有所提高。”張健表示，由于寶安還沒(méi)有經(jīng)過(guò)投資客大的炒作，未來(lái)升值空間或許更大。
“售價(jià)上漲較快而租金上不去，是制約商鋪投資收益的主要因素。”中原地產(chǎn)深港研究中心研究員高麗萍告訴記者，從收益率來(lái)看，福田區(qū)投資收益率可達(dá)5%左右，羅湖由于商業(yè)區(qū)較為成熟，投資收益較福田區(qū)高，而南山區(qū)則只有3%到4%左右，關(guān)外寶安、龍崗兩區(qū)的投資收益率更低。從關(guān)外來(lái)看，寶安區(qū)適合進(jìn)行商鋪投資的主要在寶安中心區(qū)，目前價(jià)格在5萬(wàn)至6萬(wàn)元每平方米的好商鋪，投資回報(bào)率可以達(dá)到5%以上。
關(guān)鍵點(diǎn) 做好定位控制風(fēng)險(xiǎn)
投資要賺錢需將風(fēng)險(xiǎn)控制放在第一位，商鋪投資中如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？
業(yè)內(nèi)人士表示，投資前要對(duì)商鋪所在的商場(chǎng)的管理能力有所了解，在管理差的商場(chǎng)購(gòu)買鋪位不可能獲得好的回報(bào)。對(duì)旺區(qū)要謹(jǐn)慎介入，尤其是售價(jià)已經(jīng)較高升值空間較小的熱點(diǎn)商區(qū)。東門有些商場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)空了，雖然處在人氣最旺的商區(qū)，投資者卻在賠本。
另外，做好定位也十分重要。首先要熟悉周邊規(guī)劃和配套設(shè)施，包括居住群體及其消費(fèi)習(xí)慣等，這樣才能吸引到合適的行業(yè)和租客。其次，商鋪的價(jià)格較高，大鋪面意味著大風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)手的時(shí)候資金要求比較多，不容易出手。小鋪面在這方面相對(duì)更靈活，因?yàn)橛心芰颖P或承租的人較多，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
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