二手房非自住買家遠超五成 房價漲幅超GDP5倍
京滬深樓市泡沫越吹越大
美聯(lián)物業(yè)近日發(fā)布的一份關(guān)于租售比、投資比例、房價收入比、房價與GDP漲幅的對比數(shù)據(jù)表明，今年房價暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇，北京樓市泡沫化指數(shù)全面超上海。
房產(chǎn)租售比北京領(lǐng)跑
“房產(chǎn)租售比”是國際通行用來衡量一個地區(qū)樓市運行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價比值，換算出租金與房價的差距。一般而言，國際標準的“房產(chǎn)租售比”為1∶100到1∶200。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)北京市場研究部調(diào)查顯示，11月來北京的樓市租售比再創(chuàng)記錄首次突破了1∶500，達到了1∶546，部分區(qū)域甚至達到了1∶700。而這一比例在2008年基本在1∶400左右，上漲幅度達到了25％。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加。造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因為暴漲的房價。
北京11月租賃平均價格維持在2250元左右，環(huán)比10月繼續(xù)上升，成交量更是繼續(xù)上升，主要原因是進入取暖期，城區(qū)的租賃市場明顯上漲。而二手房均價則在11月達到了歷史最高，據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月上半月北京二手房平均價格達到了13150元／平方米。而二手房的平均成交總價首次突破120萬，達到了123萬。二手房均價已經(jīng)比年初的8900上漲了47．8％，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了翻番的上漲幅度。
上海的租售比為1∶500。11月美聯(lián)物業(yè)（上海）住宅藍籌投資回報率僅為2％，環(huán)比10月呈現(xiàn)大幅下降趨勢。由于房價漲幅過快，導致租金投資回報率回落速度也隨之較快。其中，長寧區(qū)的藍籌樣本租金回報率為3．07％，居全市首位；閔行區(qū)同為2％－3％；普陀、徐匯、閘北、虹口和浦東的藍籌樣本租金回報率大約在2％－2．5％；靜安、黃浦區(qū)僅為1．5－2％。換算成租售比分別為1∶350－1∶670之間，平均為1∶500。
深圳的租售比平均為1∶450。深圳美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在深圳目前一套100萬左右的一居大約租金水平在2500元左右。租售比大概維持在1：400－480之間。
投資比北京首次超上海
美聯(lián)物業(yè)在京滬深三地各取樣2000購房者需求的分析下顯示：北京市場目前投資比例首次出現(xiàn)了超過上海的現(xiàn)象。在北京的調(diào)查中顯示62％的登記購房者表示如果手上若有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標。而這一數(shù)據(jù)在上海僅為51％。
而三地市場的調(diào)查更顯示二手房市場上的非自住買家已經(jīng)都遠遠超過五成。美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，這一數(shù)據(jù)說明在目前市場風險比較大。大量的投資需求，使得市場炒作氣氛濃郁，這也在一定程度上使得房價上漲過快。
三城市的現(xiàn)房樓盤空置比也一直居高不下，很多已經(jīng)居住兩年以上的樓盤甚至空置率依然超過30％。特別是近幾年交付的樓盤中，很多項目的裝修比例不足50％，大部分需求購買希望依靠房價上漲帶來投資收益，給市場帶來了很大的不確定性。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部認為，全民參與“房地產(chǎn)運動”體現(xiàn)了老百姓對財富增值保值的關(guān)注，所以我們認為從歷史發(fā)展趨勢看，現(xiàn)時的房地產(chǎn)熱也是必經(jīng)的歷史階段。但是從另一層面來說，政府決策層應(yīng)理性引導投資導向，合理引導投資，堅決打壓投機。而非一味打壓房地產(chǎn)，同時應(yīng)更加重視對中低收入階層保障性住房的供應(yīng)。
房價收入比均超15年
美聯(lián)物業(yè)市場研究部根據(jù)北京統(tǒng)計局公布的2008年北京市職工年平均工資為44715元，2009年計算漲幅10％，夫妻雙方年平均在10萬左右。
購買一套北京的普通5環(huán)周圍商品房平均115平方米，平均單價在每平方米17000，總價為需要200萬元左右。
房價收入比為20年。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部根據(jù)上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)熏2008年度全市職工平均工資為39502元，2009年計算漲幅10％，夫妻雙方年平均在9萬左右。
購買一套外環(huán)普通商品房平均95平米，平均單價在每平方米18000元，總價為需要170萬元左右。房價收入比為18年。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部根據(jù)南方人才市場、廣州人力資源管理學會、廣州市人才研究院聯(lián)合發(fā)布了《2009年度廣東地區(qū)薪酬調(diào)查報告》，結(jié)果顯示，深圳以平均薪酬4263元排名第一。家庭收入在9萬，購買一套外環(huán)普通商品房總價為需要150萬左右。房價收入比為16年。
房價漲幅均超GDP5倍
北京在2009年商品房均價上漲幅度已經(jīng)超過60％，而深圳等地也紛紛超過這一漲幅。統(tǒng)一按照上漲幅度已經(jīng)分別達到了50％以上這一低估的房價漲幅計算：三城市房價的漲幅都超過了GDP的5倍。其中上海超過7倍左右，而北京與深圳在5倍左右。
對房地產(chǎn)業(yè)的過分依賴，已經(jīng)為我國經(jīng)濟埋下隱患。如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占了GDP的6％，25％的投資也在房地產(chǎn)行業(yè)，30多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系緊密。2009年4萬億的投資有多少進入樓市人們不得而知，但北京、上海等大城市頻繁出現(xiàn)國企地王。社科院的《經(jīng)濟藍皮書》告知，當前有85％的中國家庭買不起住房。這一切都已經(jīng)提示現(xiàn)在的樓市已經(jīng)有泡沫。
近日，中國最大地產(chǎn)開發(fā)商之一萬科董事長王石在接受媒體專訪時警告，中國一些最大城市的房地產(chǎn)泡沫可能擴散到中國其他地區(qū)，可能會給市場造成破壞性后果。業(yè)內(nèi)人士認為，政府決策層應(yīng)合理引導投資，堅決打壓投機，應(yīng)更加重視對中低收入階層保障性住房的供應(yīng)。
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