劉先生在西南三個省市都有小產權房、新居工程建設項目,老劉告訴《中國經營報》記者，“不用出錢拿地，購買群體巨大，而每平方米上千元的利潤，商品房開發商很難做到。”對于轟轟烈烈的小產權房清理之勢，劉先生顯得相當坦然。
政府立項
“小產權房是占用集體土地搞建設，并向集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規定。城鎮居民不得購買農村的宅基地建房，也不可以購買小產權房。”相關部門和專家給老劉的意見是，“小產權房不能直接開發，必須有合法合規的理由。”這個理由便是，成渝兩地為推行城鄉綜合配套改革所啟動的農村人口向城鎮轉移，“需要大量的住房，而政府不可能投入這么大，需要社會力量的參與。”
據了解，建設使用農村集體土地，法律規定只有四種情況：一是農民的宅基地；二是農村公共設施的用地；三是農村興辦的村辦企業或者聯營企業；四是根據擔保法，使用農村集體用地抵押權實現的時候可以允許。
“從另外一個方面來解讀，這就意味著在四種情況內建小產權房，就不涉及到所謂的 違法 問題。”老劉表示，只要同鄉鎮政府合作，取得城鎮建設用地指標，以政府立項解決農民轉移的方式便可順利理清其中的障礙，“這相當于政府出地、建筑商出錢，然后以多建的房屋或集約出來的建設用地指標對外銷售獲取利潤。”
值得一提的是，集約出來的農村建設用地指標（即地票）于2010年曾在成都產權交易中心拍出近98萬元/畝的天價，高出成都市出臺的基準地價18萬元/畝約5倍。
火爆的交易一度將開發商的眼光吸引到老劉所涉足的領域，但成都地票交易迅即被國土部暫停。
各方受益
“地票交易被暫停和清理小產權房的背后實際是中央和地方的博弈。”在農村問題專家鄭錫軍看來，現行體制下，賣地權實際上在縣市政府，而批地權在中央和省政府，而賣地所得收入也大部分納入縣市財政，此外要解決城市居民的保障房建設和“農民進城”的住房問題，中央的財政投入有限，“在這樣的情況下，中央要清理小產權房無疑觸及了地方特別是基層政府的神經。”
在重慶龍崗地產顧問機構總經理王徽看來，在重慶郊區和鄉鎮地區，小產權房和商品房幾乎可以平分天下，重慶2011年有300多萬農民工進城，其中一半都進入了鄉鎮。“這些鄉鎮要接收這么多農民，滿足他們的居住需求，就只能突破法律底線，發展小產權房，如果要清理這些小產權房，政府至少需要投入上千億元的資金。”
“實際上在小產權房和新居工程的開發鏈條中，各方都是受益者：首先，由于不用交納土地出讓金和各種稅費，小產權房的主導者村子或者鎮里可獲超額利益；其次，合作開發商也可按比例分成，收益一般也會超過商品房開發所得的收益；第三，村民除自住房外也可獲得分紅，盡管這部分收益，不少村民都不是很滿意；第四，購房者購買到了遠遠便宜于大產權的房子。”在老劉看來，如果非要清理小產權房，那么農村集體土地也享有抵押、出租、轉讓的權利無疑將在一定程度上“落空”，回到政府對土地的壟斷道路上來，這對資金鏈一向緊張的開發商來說也是利大于弊。
在曾深度參與成都綜改及四川災后重建的土地確權問題的北京盈科律師事務所合伙人、資深律師王德波看來，“如果實現農村集體土地和國有土地的 同地、同價、同權 ，國家對土地一級市場的壟斷局面被打破，土地財政收入便會大幅度減少，這是政府不會讓小產權房任意發展的重要原因。”
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