作者： 藍(lán)朝暉/文 王飛/制表
稀缺資源成就“破冰者”
ICSC（國際購物中心協(xié)會）對Lifestyle Shopping Center的定義為：“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營造出別致的休閑消費(fèi)場所。”可見作為一個Lifestyle Shopping Center，獨特的自然景觀和休閑環(huán)境是不可或缺的重要因素。
而在全北京擁有廣闊湖面、自然綠地的休閑區(qū)域屈指可數(shù)，惟有地處朝陽公園的盈港SOLANA具有北京最良好的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和自然景觀。這些在其他區(qū)域稀缺的資源，不僅使盈港SOLANA成為京城絕無僅有的水岸商業(yè)，而且使其成為了國內(nèi)LSC模式的首位“破冰者”。盈港SOLANA將自然環(huán)境與商業(yè)完美結(jié)合，改變了都市人的生活方式。
區(qū)域優(yōu)勢聚集消費(fèi)群體
典型的Lifestyle Shopping Center的消費(fèi)者定位主要是富裕的高消費(fèi)階層。根據(jù)ICSC的數(shù)據(jù)，Lifestyle Shopping Center消費(fèi)者的家庭收入介于6.3萬－10.7萬美元之間，平均家庭收入為8.5萬美元，其中57%的消費(fèi)者家庭收入超過7.5萬美元。
ICSC的另一組數(shù)據(jù)顯示，Lifestyle Shopping Center的典型消費(fèi)者的平均年齡為39.6歲，可以看出：Lifestyle Shopping Center主要吸引的是25歲－49歲的高收入人群，而這是一個相當(dāng)忠誠的消費(fèi)群體，對Lifestyle Shopping Center來說是一個穩(wěn)定的投資因素。
迄今為止，國際上已建成的Lifestyle Shopping Center周邊，都擁有著獨特的自然景觀和休閑環(huán)境，還聚集著高消費(fèi)購買力的群體。而在盈港SOLANA周邊，CBD、燕莎和麗都三大商圈的交會，聚集了第一、第二使館區(qū)和正在修建的第三使館區(qū)，以及眾多的涉外賓館、高檔寫字樓和國際學(xué)校。另外，憑借著朝陽公園優(yōu)美的自然環(huán)境，在周圍1.5公里范圍內(nèi)，已形成了40多個北京最高檔的涉外公寓和高尚社區(qū)，此區(qū)域已發(fā)展成為北京最具消費(fèi)力人口的聚集區(qū)，為盈港SOLANA提供了眾多高素質(zhì)、高收入的消費(fèi)人流。
高端定位復(fù)制商業(yè)傳奇
經(jīng)營利潤高是吸引業(yè)主的關(guān)鍵。Lifestyle Shopping Center的消費(fèi)層面較寬，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項本身即為高消費(fèi)、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，致使Lifestyle Shopping Center的業(yè)主的零售凈利潤率平均達(dá)30%以上。
“真正驅(qū)動Lifestyle Shopping Center開發(fā)熱潮的是消費(fèi)者對它們的喜愛，這對于零售商來說就是轉(zhuǎn)化為更高的銷售額。”Poag & McEwen的總裁Terry McEwen說。
根據(jù)ICSC對傳統(tǒng)購物中心和Lifestyle Shopping Center的消費(fèi)者行為的分析，光顧LSC的顧客層更年輕、消費(fèi)力更強(qiáng)、每次消費(fèi)的逗留時間較長，光顧的頻率也較高。研究發(fā)現(xiàn)，和傳統(tǒng)中心相比：顧客的光顧頻率高12%、每次消費(fèi)額高5%。
高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進(jìn)了高端消費(fèi)。盈港SOLANA并不單單將自己定位成一個獨具特色的Lifestyle風(fēng)格購物中心，而是更廣泛地利用優(yōu)勢，更好地去促進(jìn)商家的商業(yè)運(yùn)作，復(fù)制了這種商業(yè)傳奇。正是這種任何傳統(tǒng)類型商業(yè)場所不能比擬的對商業(yè)的“平臺式整合支持服務(wù)”，體現(xiàn)了Lifestyle商業(yè)的優(yōu)勢。
|
