近期杭州樓市風行酒店式公寓購買熱，記者調查后認為——
Y先生是位兢兢業業的職員，前幾天在一位朋友的勸說下，突然“開了竅”，在濱江的一個酒店式公寓樓盤下了定金。“聽說今后這里的租金每月可達四五千元，那我以后就有差不多等于我每月工資的收入了。”但沒過幾天，他就后悔了，因為“仔細打聽了一下，那里現在同檔次的精裝修公寓月租金也就兩三千元。”Y先生現在正和開發商協商，看看能否把定金要回來。
近期的杭州樓市，風行起酒店式公寓的購買熱。世貿麗晶城歐美中心EAC的30套酒店式公寓推出后被預訂一空；首次開盤的元豐·鈦合國際也受到了投資者的熱捧。與此同時，一些酒店式公寓老盤最近的銷售情況也非常搶眼，不但可售房源大幅度減少，而且銷售均價也有比較明顯的提升。酒店式公寓的投資回報到底有多少？有沒有市場風險？記者進行了調查。
酒店式公寓賣得不錯
——價格有較大上漲
這段時間樓市回暖，其中住宅的熱銷很大程度上來自于自住型需求和改善型需求的集體釋放。而手頭有寬裕資金的樓市投資者，則紛紛把目光轉向了投資型地產，這其中，酒店式公寓最為投資資金所看好。
去年已經在杭州市中心購買了房子的朱小姐，今年手頭有點余錢，因此打算買套酒店式公寓，“不想投資住宅，因為感覺現在杭州各板塊的住宅價格都已經上去了，雖然其中有些板塊的樓盤價格還有上升空間，但是綜合考慮日后轉手的稅費、人民幣升值及每年物價上漲幅度等因素，可能投資回報率并不理想。商鋪雖然好，但是現在可選擇的目標比較少，很多樓盤的商鋪都被開發商捂著不舍得拿出來賣；寫字樓則普遍面積較大，總價上吃不消；這樣算下來，最合適的投資選擇就是酒店式公寓。”朱小姐說。
投資資金的涌入，讓杭州酒店式公寓近期走俏市場。世貿麗晶城EAC的酒店式公寓總共約400套房源，從去年10月開盤以來，目前只有不到40套可售房源。
杭州解放路上的凱恩·西湖金座，去年底開盤以來銷售得很快，目前已經基本告罄。位于濱江的龍禧硅谷廣場和現代印象廣場雖然是非老城區樓盤，但是在去年整體偏淡的市場中賣得還不錯，“我們的樓盤中既有單身公寓也有酒店式公寓，其中酒店式公寓明顯比單身公寓賣得快。市場對這種既有獨立產權又有穩定回報的物業還是很看好的。”現代印象廣場的胡泉宇告訴記者。
由于賣得不錯，不少項目在漲價。像西子中心的銷售均價已從去年8月的1.8萬元/平方米漲到了現在2.3萬元/平方米；世貿麗晶城EAC從去年10月首次開盤到現在，均價已經從1.6萬元/平方米上升到了2.5萬元/平方米，最近有一套51平方米的房源甚至以接近2.9萬元/平方米的價格成交。
酒店式公寓回報有多高？
——年回報率為6%~10%
目前杭州市場上，早一點的酒店式公寓有丁香公寓、東方金座、深藍廣場、財富中心，瑞豐格林等。在賣的有凱恩·西湖金座、龍禧硅谷廣場、現代印象廣場、華潤·西子中心、世貿麗晶城EAC、紫晶商務城、元豐·鈦合國際等。其中不少承諾售后返租，年返租回報率普遍在6%~8%之間。一位業內人士表示，“這個回報率跟銀行的貸款利率非常接近。”因此可以說，酒店式公寓的回報說高不高，說低不低。
如華潤·西子中心，其3~14層為帶租約的酒店式服務公寓房源，承諾業主有8年的租約期，投資者在付完首付款后，從樓盤交付之日起就能獲得租約期內7.1%的年租金回報，以開發商的話來說，“基本可以沖抵按揭款”。以一套43.01平方米，1.8萬元/平方米的房子計算，總房價為72.5萬元。如果首付付到六成，則每月的租金收益和按揭支出基本可以相抵。
世貿麗晶城EAC是杭州少數幾個不做售后返租的酒店式公寓。據相關負責人介紹，通過引進全球數一數二的商務服務管理公司奧克伍德、開發商對項目的整體運作以及黃龍商務圈的成熟，物業本身的價值提升可以帶給業主更大的回報率。“明年整體交付以后，酒店式公寓的月租金預計會在5500~6500元左右。”相關人士說。
那么已經交付的酒店式公寓回報如何呢？從杭州幾家知名二手房中介公司反饋的情況來看，目前酒店式公寓雖然在市場上的掛牌量不多，但是租賃行情不錯，在成交價格上，酒店式公寓明顯超過普通單身公寓，如我愛我家上周成交數據中，一套約50平方米的丁香公寓以6000元/月成交，而同類地段的黃龍雅苑單身公寓的成交價格目前在3500~4000元/月。
根據已交付的酒店式公寓當年的售價和目前的租賃價，記者粗略地計算了一下，發現其年回報率基本在10%左右。如丁香公寓公寓，2005年時售價在1.5萬/平方米左右，1套50平方米的公寓租賃價目前為5000~6000元/月，其年回報率約為10%。浙江財富中心，當年的售價為9000~1.1萬元/平方米左右，1套約40平方米的戶型現在可租到3000~4000元，其年回報率也在10%左右。東方金座，當時的售價為1.7萬元/平方米，1套約40平方米的房型目前的租賃價為4500元/平方米，年回報率為8%左右。
業內有關人士認為，投資酒店式公寓從長遠來看，收益比較穩定，但還算不上是一種高利潤產品。因此，購買者的心態要放平，不要指望有暴利神話，希望在短時間內獲得豐厚收益。
投資酒店式公寓還需謹慎
——養房成本提請注意
盡管酒店式公寓成為市場新寵，但是投資者在選擇物業時仍然要謹慎。
其一是酒店式公寓的養房成本不低。這些普遍位于城市黃金地段的商業型物業，一般都有不低的物業管理費。如地處濱江的現代印象廣場，其物管費為1.8元/平方米/月；而華潤·西子中心的物管費為5.5元/平方米/月（在8年租約期內免收）。這些高昂的物管費意味著：假如在一段時間內無法成功出租，房東要承擔的養房成本是不低的。
此外，酒店管理公司是酒店式公寓經營的關鍵，因此杭州的酒店式公寓紛紛請來世界級大牌管理公司，這個費用也有可能成為購房者的養房成本。如EAC，業主除了要支付物管費，還將支付點單式的管理服務費。
其二，酒店式公寓雖然有較高的投資回報率，但是這個回報率還是有限的。一般酒店式公寓的售價要比普通住宅高，但是在租賃市場上，四五十平方米的公寓，“面積擺在那里，租價再高也不可能超過精裝修大戶型。”一位二手房業內人士評價道。從杭州高端租賃市場的實際情況來看，真正的跨國公司高管和專家還是選擇租住高端樓盤大戶型的比較多，“住酒店式公寓的還是以外地駐杭的中層管理人員為多，因此租金價格基本穩定在目前的水平段上，要往上突破可能有困難。”
再次，隨著越來越多的酒店式公寓投放市場，一些在配套和品質管理上更突出的新項目將會對市場上的老項目形成強烈沖擊，尤其是那些在地段、配套、品質、管理、裝修、車位等方面有欠缺的項目，租賃回報可能存在較高風險。因此投資者在下單時，應該避免那些空置期較長、出租率不高、頻繁更換租客的項目，而選擇商務氣氛較濃及周邊交通、生活配套成熟的區域，從而最大限度地規避風險。
|
