“民宅禁商令”廢除是業委會的大生意
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時間：2008-1-14 17:40:22 來源：中國經營報
作者：李樂 我來說兩句 |
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早知現在，后悔當初。從來沒把業主委員會（下稱業委會）當成“正經營生”看待的龔海國，現在后悔自己2002年時放棄業委會成員，轉而專做房產投資的“人生決策”，促使他的觀念發生轉變的，恰是在北京剛剛被廢除的“民宅禁商令”。目前，很多城市已經開始研究如何遏制“民宅商用”，北京的做法無疑有了表率的意義。
業委會的大生意要來了，因為民宅商用雖然已被判定合法，但“商用”的前提是爭得業主大會的同意，而作為執行機構的業委會，在其間的影響力不言自明。現在，龔海國正在籌謀殺回業委會，用這樣的方式，做上一單大生意。
“重操舊業”
那些試圖將民宅出租用于商用辦公，以及試圖租賃民宅用做辦公用途的公司，爭得“業主自治組織”同意的技術性難度非常之高，而這時，業委會就凸現出了其間的商業價值。
“如果干得好，我以后的地位不亞于持有型的開發商。”41歲的龔海國近些時日連抽出空來說一句“閑話”的時間都沒有，至于推辭，他的回答一概是“等我把業委會搞定再說。”
5年前，他本來是一個社區的業委會成員，但當時業委會“吃力不討好”的工作方式和結果，讓他看不到前途所在。需要說明的是，這個社區位于北京東二環的黃金地段，雖為住宅，但已經有業主把房屋出租給公司用做辦公，而龔海國便是其中一人。
住宅租出辦公物業的租金，他發現了房產投資的前途，于是，吃力不討好的業委會，被他拋在一邊，在此后的五六年中，他成為了“職業房產投資客”，幾年下來家底不菲。但民宅商用“由禁到解禁”的命運風波，給了被他拋棄的業委會“做大生意”的機會，現在，龔海國看到了。
2006年，北京市工商局發布了“民宅禁商令”，稱住宅不再是“合規”的公司辦公注冊地。但是，隨后出臺的《物權法》以“上位法”的方式，廢除了這條“規定”，但北京市工商局在廢除這項規定的同時，又添加了前提，即“民宅商用須征得業主自治組織的同意”，作為業主大會的執行機構，業委會一下變得擁有了巨大“話語權”。
龔海國看到了其中的商機所在，而這也是他重新“搞定”業委會的原始動因所在，實際上，他已經有一套比較成熟的商業模式開始潛行運作了。
他的模式是，那些試圖將民宅出租用于商用辦公，以及試圖租賃民宅用做辦公用途的公司，爭得“業主自治組織”同意的技術性難度非常之高，因為作為社區業主的“最高權力機構”，業主大會并不是隨隨便便召開，而這時，龔海國所擁有的與業委會的溝通渠道，就凸現出了其間的商業價值。
“想來民宅開公司辦公的可以找我，交一部分費用，爭得‘同意’這事我來辦，業主大會開一次很難，很多時候都是業委會代為做主的，而且，按照現在的政策，必須有業委會開具的證明，稱大部分業主同意民宅商用，最終工商局才可以辦理工商登記注冊手續。”龔海國對自己的“生意”頗具信心。
“利益共謀”
這樣的生意，41歲的他還是剛剛開始。據了解，最近1個月，他做了總共13單這樣的生意，總量并不是很大，畢竟民宅禁商的政策才剛剛廢除。
在龔海國的名下，一家以咨詢公司名義注冊的公司已經存在多年。現在，它派上了大用場，“我干的不是草臺班子的生意，要做大就必須從掮客的行為，變成企業的行為，按照商業規則辦事才行。”
他所說的商業規則，便是委托代理：一般情況下，龔海國以這家咨詢公司的名義，與業委會或更高層級的業主自治機構簽訂“代理協議”，協議的內容即是由他名下的公司全權代理“民宅商用爭得大部分業主同意”證明的申請工作，而業委會不再單獨“受理”來自租賃者的申請。
此時，作為公司實體，龔海國就可以實施具體的企業經營行為，即收取代辦費用。由于公司注冊經營范圍是咨詢、顧問，因此，這筆費用在法律上被稱為“咨詢費”，也并未超出注冊的經營范圍，所以，這種方式并不違法。
“為什么人家能給你簽這個獨家代理的協議？當然是利潤分成的問題。”龔海國告訴記者，按照他現在的操作方式，一般情況下，每筆代辦費用的30%，支付給業委會或者其他形式存在的業主自治組織。
不過，他強調，這筆錢絕對不是“灰色支出”，“這屬于業委會經營社區行為的一部分，我們的利潤分成都要走明賬，這筆收入到年底，將按照規定，平均分給業主，否則，業主反對，這事情也做不成啊。”龔海國說。
這樣的生意，41歲的他還是剛剛開始。據了解，最近1個月，他做了總共13單這樣的生意，總量并不是很大，畢竟民宅禁商的政策才剛剛廢除。但是，對于收費標準，龔海國閉口不提，他只是告訴記者，自己雖然運行著一個公司操作業務，但近期在業務量不增加的情況下，整個公司只有他一個人，所以成本很低，因此，盈利是不成問題的，得意之下，他正充分享受著“無本生意”帶來的巨大利益。
至于擴大規模之后的成本問題，那還是以后的事，不過，在龔海國的心中，隨著新政策的推行，這一天是遲早的事。
微妙分寸
盡管私下將自己的買賣比做“無本生意”，但龔海國坦言，這份錢也并不是那么好掙，很多經營上的風險不是可以明示的，都是在商業規則之外的“隱性”風險。
“最基本的一條就是，簽這種代理協議要找那些和絕大部分業主關系比較和諧的業委會。”他說，這一條的關鍵在于，業委會雖然在社區事務中擁有巨大的話語權，但是畢竟只是執行機構，按照規定，通過召開業主大會，既可以否決業委會作出的決策，也可以重新選聘成員組成新的業委會。
因此，如果業委會與業主的關系不夠融洽，他與業委會簽訂的合作協議很可能就被業主大會否決，而一旦業主大會重新選聘了業委會成員，那么人事的更替，將對這種業務造成巨大的影響，因此，這些非商業邏輯的風險，才是龔海國的擔心所在。
另外一方面，在社區的選擇上，盡量不要選擇那些商住率十分之高，甚至已經達到100%的住宅社區。龔海國的邏輯是，這樣的商住項目，很多在工商局那里已經視同于辦公或經營類物業用房，注冊上已經沒有太大難度，而且，他們租賃工作，多是業主委托給物業公司或專業的租賃公司經營。在這種情況下，龔海國這樣的生意已經基本上沒有插手的空間。
“就要搶那些正在商住化的社區，以后還可以開個租賃公司，把業務承攬下來。”這就是龔海國所說的，“做好了不亞于持有物業的開發商”的道理所在。
解禁需三份文件
2007年12月26日，北京市工商局表示，申請人將住宅樓改變為經營性用房，需提交三份文件：一是住所使用證明。二是由申請人簽署的將住宅改變為經營性用房而作出承諾的《住所登記表》。三是住所所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。
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