未來，有一點是必須明確的：謹防商業地產過剩與過度炒作。
資本總是逐利的，當信貸政策將住宅投資的空間嚴重壓縮時，一度被冷落的商業地產便火了起來——同樣是首付50％，商業地產的回報率普遍是住宅的2～5倍。很顯然，目前的杠桿效應下投資商業地產尤其是寫字樓、商鋪貌似是最明智的選擇，眾多資金欲流轉商業地產。
“假如你愛他，就勸他做商業地產”，消費者已聞風而動，開發商更是蠢蠢欲動，凱德置地、萬科等開發商不約而同將2010年投資方向鎖定商業地產，或者大大提高商業地產的投資比例，華潤置地（行情,資訊,評論）甚至表態：未來商業地產資產比例與利潤貢獻率將提高至40％。從實際表現看，全國商業地產風起云涌，僅上海非中央商務區甲級寫字樓體量將由2009年的50萬平方米猛增至100萬平方米以上，成為有史以來增幅最大的一年；成都寫字樓2010年全年新增供應預計將達到83萬平方米；深圳全市都市綜合體商業、地鐵商業、社區商業林立而起，又一座港式“商業大賣場”正在崛起，而且越來越多的商業地產包括寫字樓、商鋪只租不售。顯然，商業地產市場在未來中國經濟發展過程中蘊藏著大量的“收購兼并、價值重估、資產重組”等投資機會。
商業地產，已被全國房企“熱炒”；大批投資客，正游走在“炒鍋”的邊緣。同時，商業地產發出危與機的信號。
“假如你恨他，也勸他做商業地產”，因為做商業很難百分之百贏。首先，商業地產現金壓力大，與住宅最高可貸款30年不同，商用房的購房貸款最長期限僅10年，月供門檻大大提高，限制了不少中小投資客的激情；其次，商業地產的稅費奇高，按照國家稅收法規，轉讓商業地產需要交納近50％比重的營業稅、土地增值稅以及個人所得稅。如果出臺物業稅，也將首先針對商鋪和寫字樓，商業地產持有和轉讓成本雙重增加；再次，商業地產的年限多為50年，租金回報期限率相比住宅已大為打折；然后，普遍商業地產的升值幅度相對住宅也有限；最后，商業地產的自用性并不高，純屬投資的行為將受到出租空檔期的困擾。
商業地產可以創造財富，但商業地產不等于商業財富，投資商業地產必須更專業更嚴謹。
|
