Vojnovic正在嘗試找到這些難得的店鋪。和Beef 'O' Brady's一樣，Popeyes也在利用數(shù)據(jù)分析來選址。Vojnovic表示：“截止到2008年，我們的選址工作進(jìn)行得都不算順利。但是隨后我們發(fā)現(xiàn)利用數(shù)據(jù)分析能夠?yàn)槲覀兲峁⿴椭，F(xiàn)在，當(dāng)我們勸說加盟者把店面開在這些租金更為昂貴的地方時，我們能夠給他們展示這些數(shù)據(jù)，告訴他們這個店面能夠?yàn)樗麕砜土髁亢土魉瑥亩屗麄兏行判摹＿x址工作不再是簡單的憑借直覺，它有一套更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫取：玫牡曛犯袡C(jī)會創(chuàng)造出一個表現(xiàn)更加優(yōu)秀的加盟店。”
Site Analytics公司的創(chuàng)始人兼總裁 Adam Epstein表示：“隨著各類數(shù)據(jù)的不斷精確化，這些復(fù)雜的數(shù)據(jù)將為特許加盟商的選址工作提供助力。這些數(shù)據(jù)運(yùn)算不僅能夠幫助特許經(jīng)營商找到最好的經(jīng)營地，還能幫他們更清楚地認(rèn)識市場和顧客。例如，一個曾經(jīng)認(rèn)為自己需要10萬個顧客的經(jīng)營商發(fā)現(xiàn)，7.5萬個顧客已經(jīng)足以讓他達(dá)到盈利目標(biāo)。一個曾經(jīng)在低收入社區(qū)開店的經(jīng)營商發(fā)現(xiàn)處在高收入社區(qū)的顧客也會在購買時砍價。”
Adam Epstein說：“聰明的經(jīng)營者總會避免犯錯誤。現(xiàn)在特許經(jīng)營商們可以依靠數(shù)據(jù)來進(jìn)行經(jīng)營，而不是簡單地依靠直覺或是猜硬幣。如今，他們意識到，當(dāng)他們需要解決問題的時候，可以仔細(xì)地研究數(shù)據(jù)，找到最佳的解決辦法。”
Baum Realty集團(tuán)的副總裁Jennifer Watson發(fā)現(xiàn)，盡管有不少空置的場所，但要找到優(yōu)秀的商業(yè)場所仍然需要付出極大的努力。越來越多的公司計(jì)劃著將那些處于B級和C級地點(diǎn)的店面遷移到A級地點(diǎn)，這些場所的房東們幾乎不再給企業(yè)討價還價的余地。她建議：“關(guān)鍵就是要和這些場所的中介進(jìn)行合作，和他們搞好關(guān)系，期望能夠得到合理的價格。我們有一個客戶Newk's Express Café，我們?nèi)チ薆lockbuster和Hollywood Video兩個地方，這兩個地方都有A級位置的店面，我們希望在其他公司盯上他們之前就把這兩個店面拿下來。”
重新談房租的技巧
房地產(chǎn)市場的萎靡不振也給那些長期經(jīng)營的加盟商帶來了機(jī)會。Beef 'O' Brady's 和Popeyes都有這么一個項(xiàng)目，就是通過數(shù)據(jù)分析找到理想的經(jīng)營場所，然后幫助原有的加盟商遷到更好的場所。對加盟者來說，最大的機(jī)會就是可以對店鋪?zhàn)饨疬M(jìn)行重新談判。對于那些業(yè)務(wù)下滑房租又高的加盟者來說，房東通常會愿意重新商定租賃細(xì)則，因?yàn)樗麄冏畈幌肟吹降木褪鞘コ凶馊耍狗课蓍e置。
來自Baum Realty集團(tuán)的Baugh認(rèn)為，和房東重新商定租賃細(xì)則的時候應(yīng)該做好充分準(zhǔn)備，而不能隨意要求房租調(diào)整。他表示：“很多人確實(shí)迫切需要房東對房租進(jìn)行調(diào)整，但還有很多人并沒有這樣的需要，只是把商討租賃細(xì)則當(dāng)作一個潮流。我認(rèn)識一個加盟商，他租了很多店面，他給每一個房東都去信要求重新商定房租。如果你很隨便地來做這件事，你會損害自己的聲譽(yù)，破壞你和房東之間原本良好的關(guān)系。”
Baugh建議，在重新商討房租的時候，加盟商應(yīng)拿出誠意和證據(jù)，證明減少房租能讓雙方都獲益。他說：“商討的時候，加盟商應(yīng)當(dāng)設(shè)定好自己的底線，向房東闡明自己的需要，以及自己為何需要重新商討Cye房租。”例如，你在過去的5年中經(jīng)營一直很順利，但是6個月前，萎縮的經(jīng)濟(jì)讓你的收益降低，并且現(xiàn)在急需現(xiàn)金流。你可以和房東商定一個臨時的房租調(diào)整措施。另外一個情況是，如果你在過去的3年中一直難以盈利，你就有必要和房東就全部租賃協(xié)議進(jìn)行重新商討，但是請注意，你需要準(zhǔn)備好一份詳細(xì)的說明文件來支撐你的提議。
一些特許經(jīng)營授權(quán)商們已經(jīng)開始就房租對加盟者進(jìn)行幫助。2009年，Quiznos曾建立了幾個團(tuán)隊(duì)來幫助加盟者和房東進(jìn)行談判。同一時間，Annex Brands公司也向各加盟商的房東施加了壓力。Chris Kimball是Annex公司的經(jīng)營場所租賃助理，他表示：“很顯然，當(dāng)全國范圍的總公司都在和房東進(jìn)行協(xié)商的時候，房東會更相信我們的誠意。”他表示在大多數(shù)時候他都能夠處理好類似的協(xié)商，為他們的加盟者節(jié)省平均20%～25%的房租。如今，這家公司仍然在為加盟者提供和房東重新協(xié)商租賃價格的幫助。Kimball表示：“這是一個十分成功的項(xiàng)目，這個項(xiàng)目拯救了很多加盟者，這一點(diǎn)是毫無疑問的。”
這次的經(jīng)濟(jì)衰退從根本上改變了特許房地產(chǎn)市場，但是以低廉的價格找到優(yōu)秀店面的機(jī)會正在迅速消失。來自Beef 'O' Brady's 的Walker表示：“我和地產(chǎn)商打交道的經(jīng)驗(yàn)告訴我，房東在處理房租下調(diào)的問題上表現(xiàn)得十分消極，而當(dāng)房租上漲的時候，他們又會突然變得積極起來。幸運(yùn)的是，在如今這個時代，房租還沒有高得離譜，讓人無法接受。也許一段時間后，我們就會聽到令人振奮的消息，經(jīng)濟(jì)能夠出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，最終回歸正軌。”
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