其實(shí)就缺這10億 孫宏斌含淚賣掉順馳中國(guó)
12.8億元，擁有55%的控股權(quán)。這是兩個(gè)高于傳聞的數(shù)字。有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，孫宏斌是含淚出讓順馳控股權(quán)。孫宏斌則拒絕就此發(fā)表評(píng)論。
業(yè)界普遍認(rèn)為，路勁基建并購(gòu)順馳是買了個(gè)便宜貨
這是萬(wàn)科并購(gòu)南都之后，中國(guó)房地產(chǎn)界最大的新聞，且更有戲劇性。
9月5日，香港路勁基建與順馳中國(guó)有限公司正式簽署協(xié)議時(shí)，順馳中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌對(duì)路勁基建董事局主席單偉豹說(shuō)，你買了個(gè)便宜貨。單點(diǎn)頭稱是。
第二天，單偉豹在香港接受本報(bào)采訪時(shí)，依然難掩“買到便宜貨”的興奮。
“孫宏斌其實(shí)就缺這10個(gè)億左右，順馳在年底前會(huì)有約30億元的售樓收入到手，但他等不及了，所以7月13日便與我們簽了意向書，我們隨即借了2.7億元給順馳應(yīng)急。”
在此次并購(gòu)中，香港上市公司路勁基建(1098.HK)，將對(duì)順馳作出合共5.7億元的貸款及貸款擔(dān)保；另外與順馳定下三項(xiàng)期權(quán)協(xié)議，包括以9億元對(duì)順馳中國(guó)增資拓股，拿下55%股權(quán)，同時(shí)與路勁第二大股東合作，合資3.8億元買下蘇州鳳凰城兩個(gè)地塊。
順馳中國(guó)，這個(gè)由孫宏斌從1994年開(kāi)始打造的中國(guó)地產(chǎn)界“奇跡”，在宏觀調(diào)控的風(fēng)雨中終于將要改作他姓，盡管單偉豹表示，“順馳在內(nèi)地的名氣很大，并購(gòu)?fù)瓿芍蟛粫?huì)改名。”
三期權(quán)構(gòu)成交易主體
此次的收購(gòu)細(xì)節(jié)頗為復(fù)雜，收購(gòu)將以期權(quán)形式進(jìn)行，并分三部分。路勁可以在6個(gè)月內(nèi)，以不多于5億元，認(rèn)購(gòu)Sunco Binhai Land Ltd(簡(jiǎn)稱順馳A)的55%股權(quán)；另外在一年內(nèi)，以不多于4億元，認(rèn)購(gòu)Sunco Real Estate Investment Ltd(簡(jiǎn)稱順馳B)的55%股權(quán)，順馳A及順馳B均為BVI公司，由順馳中國(guó)全資擁有。兩家公司的資產(chǎn)，即為順馳中國(guó)的全部在16個(gè)城市的42個(gè)項(xiàng)目。
單偉豹指出，要分開(kāi)順馳A及順馳B，是因?yàn)轫橊Y中國(guó)的部分資產(chǎn)股權(quán)不明確，需要較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行盡職審查，故先把股權(quán)及帳目清楚的部分劃入順馳A，6個(gè)月內(nèi)完成增資拓股，余下部分劃入順馳B，有12個(gè)月時(shí)間查清楚。
他說(shuō)順馳A擁有可供發(fā)展成為建筑面積約210萬(wàn)平方米的土地，現(xiàn)時(shí)尚要7億元的地價(jià)費(fèi)用，及欠銀行約7億元貸款；順馳B擁有可供發(fā)展為建筑面積約250萬(wàn)平方米的土地，而在其它合營(yíng)企業(yè)則攤占100萬(wàn)平方米建筑面積，尚要支付16億元的地價(jià)費(fèi)用，及欠銀行16億元的貸款。路勁合共斥資9億元增資拓股，將持股順馳中國(guó)55%股權(quán)，按比例攤占合共308萬(wàn)平方米的樓面面積。
第三個(gè)期權(quán)是順馳本來(lái)持有位于蘇州工業(yè)園鳳凰城R1、R2及R3地塊權(quán)益，其中R1已開(kāi)始發(fā)展，由順馳保留。路勁與第二大股東深圳控股(0604.HK)，可以在9個(gè)月內(nèi)斥資不多于3.8億元，合資收購(gòu)R2及R3地塊權(quán)益，分別占65%及35%權(quán)益，路勁出資2.47億元。兩地塊樓面面積為130萬(wàn)平方米，即路勁會(huì)再攤占84.5萬(wàn)平方米。
助順馳貸款5.7億
路勁又對(duì)順馳系內(nèi)公司作出多項(xiàng)貸款及擔(dān)保。包括為順馳A取得不多于3億元的短期貸款，路勁及其大股東惠記分別向銀行提供2.73億及2727萬(wàn)元現(xiàn)金存款作為抵押；貸款銀行按年利率7%收取利息，貸款期為一年。有關(guān)擔(dān)保的先決條件是上述認(rèn)購(gòu)權(quán)得以行使。
另外路勁附屬公司在雙方簽定正式框架協(xié)議前，已于7月21日向順馳北京提供2.7億元的貸款，年利率高達(dá)12%，是項(xiàng)貸款由順馳大股東兼董事長(zhǎng)孫宏斌作出個(gè)人擔(dān)保，并以其私人持有的天津融創(chuàng)奧城60.3%股權(quán)作為質(zhì)押。換言之，路勁為順馳合共解決了5.7億元的短期資金缺口問(wèn)題。
路勁主要從事內(nèi)地的公路建設(shè)及營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)，但對(duì)于房地產(chǎn)也不是完全的門外漢，集團(tuán)現(xiàn)時(shí)有六個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，三個(gè)位于廣州，三個(gè)位于江蘇的常州。建筑面積合共160萬(wàn)平方米。
有“冠軍基金經(jīng)理”之稱的謝清海，透過(guò)惠理基金及個(gè)人合共持有路勁7030萬(wàn)股，占總股本11.66%，謝清海9月6日接受本報(bào)電話訪問(wèn)時(shí)，以“敏感”為由，不肯評(píng)論路勁兼營(yíng)房地產(chǎn)的決定。
其它機(jī)構(gòu)投資者則對(duì)路勁的決定反應(yīng)負(fù)面，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪投資計(jì)劃將其債券評(píng)級(jí)降級(jí)，現(xiàn)時(shí)路勁的評(píng)級(jí)為Baa3，受影響的債券為2億美元。穆迪副總裁Elizabeth Allen指出，交易令路勁的投資方向轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，這方面的整體投資風(fēng)險(xiǎn)及現(xiàn)金收入波動(dòng)都較基建投資為大。
穆迪估計(jì)房地產(chǎn)的相關(guān)資產(chǎn)在未來(lái)1-2年會(huì)增至該公司總資產(chǎn)的35%。另外穆迪關(guān)注路勁在行使12.8億元認(rèn)購(gòu)權(quán)時(shí)，將如何支付所需資金，因此考慮將路勁的債券降級(jí)。
單偉豹?jiǎng)t認(rèn)為路勁資金充裕，投資者毋須擔(dān)心。他說(shuō)路勁現(xiàn)時(shí)有7億元銀行存款，另有4億元售樓收益到年底便可以動(dòng)用，加上在公路業(yè)務(wù)每月有7000萬(wàn)-8000萬(wàn)元現(xiàn)金流，足以支持該公司鯨吞順馳。
“其實(shí)他(孫宏斌)是運(yùn)氣不好，順馳2004年開(kāi)始高速發(fā)展時(shí)，遇上了宏觀調(diào)控，在香港上市計(jì)劃告吹，更影響其資金來(lái)源，以這家股本只有約10億元的公司，要同時(shí)發(fā)展700多萬(wàn)平方米的樓面面積，野心確是大了些。”單偉豹說(shuō)。
雖然交易被部分機(jī)構(gòu)看淡，但路勁股價(jià)不跌反升，9月6日在香港股市氣氛低迷下，開(kāi)市后股價(jià)便搶高至9.8港元，收市更升至9.9港元，升6.45%。
汪浩：不能單從價(jià)格來(lái)看交易
12.8億元，擁有55%的控股權(quán)。這是兩個(gè)高于傳聞的數(shù)字。有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，孫宏斌是含淚出讓順馳控股權(quán)。
“確實(shí)，這個(gè)交易價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公司的價(jià)值。單是公司現(xiàn)有的700多萬(wàn)平方米的土地，就不止這個(gè)價(jià)格。”順馳中國(guó)有限公司總裁汪浩對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。而順馳中國(guó)董事長(zhǎng)、大股東孫宏斌則拒絕就此發(fā)表評(píng)論。
“但我認(rèn)為不能單從價(jià)格來(lái)看這個(gè)交易”，汪浩說(shuō)，10多億資金注入后，徹底解決了順馳的現(xiàn)有問(wèn)題，公司從此可以更安全、健康地發(fā)展，對(duì)公司本身、合作方、銀行、施工企業(yè)、客戶和員工，都是好事。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)老孫也是有益的。”
毫無(wú)疑問(wèn)，過(guò)去一年來(lái)直至現(xiàn)在，順馳最大的問(wèn)題是資金問(wèn)題。自2003年底實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略以來(lái)，順馳在16個(gè)城市擁有42個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備700多萬(wàn)平方米建筑面積。但與此同時(shí)，順馳在應(yīng)交地價(jià)款、應(yīng)付銀行貸款、施工款等方面，有10億元左右的缺口。其中主要欠款項(xiàng)目是北京的領(lǐng)海項(xiàng)目和蘇州兩個(gè)項(xiàng)目。
“誰(shuí)都知道，土地是順馳最大的價(jià)值。”汪浩說(shuō)。但如果沒(méi)有新的資金注入，土地價(jià)值就無(wú)從實(shí)現(xiàn)。這就是孫宏斌今年3月“復(fù)出”順馳以來(lái)，一直尋求外部資金支持的主要原因。
“這次交易是以增資擴(kuò)股的形式進(jìn)行，10多億元將會(huì)全部投入到解決公司遺留問(wèn)題，孫宏斌本人不會(huì)拿走一分錢。”汪浩告訴本報(bào)記者。據(jù)介紹，這筆資金將投入到順馳現(xiàn)有進(jìn)入城市的既有項(xiàng)目的操作和運(yùn)營(yíng)中，不會(huì)用于大規(guī)模買地。譬如，資金到位后，天津兩個(gè)項(xiàng)目的后期將會(huì)很快開(kāi)盤。
汪浩向本報(bào)記者確認(rèn)，路勁基建注資順馳后，順馳的品牌，包括總裁汪浩在內(nèi)的管理團(tuán)隊(duì)都不會(huì)有變化，“因?yàn)轫橊Y不僅有土地，有全國(guó)化形成的品牌，還有成熟的管理團(tuán)隊(duì)，而路勁基建主要是做基建業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理不是長(zhǎng)項(xiàng)。”
但是，路勁基建肯定會(huì)有管理成員進(jìn)入順馳。這是否意味著孫宏斌將讓出董事長(zhǎng)一職？“這個(gè)我暫時(shí)無(wú)法確認(rèn)，因?yàn)槁穭呕ㄊ巧鲜泄荆p方的合作協(xié)議有待其股東大會(huì)批準(zhǔn)。”
汪浩透露，“我們已經(jīng)決定，順馳在3年內(nèi)將重啟上市程序。而且，順馳的戰(zhàn)略目標(biāo)也沒(méi)有變，仍然是要做全國(guó)第一，當(dāng)然，我們可能要用5年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)”。“你放心，有了路勁基建及其股東的支持，順馳未來(lái)會(huì)有更大的發(fā)展。”(特約記者羅綺萍本報(bào)記者袁一泓香港、北京報(bào)道)
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