限制富人購多套房 房價(jià)虛高要下四副猛藥
作者為北京師范大學(xué)金融研究中心主任 鐘偉 人民日?qǐng)?bào)
●土地出讓有序地放開容積率
●要限制高收入階層購多套房
●建議對(duì)商品房開征財(cái)產(chǎn)稅種
●鼓勵(lì)和活躍二手房交易市場(chǎng)
目前關(guān)于房價(jià)的討論已經(jīng)過度娛樂化、政治化和道德化，那些離譜的主張，包括取締或嚴(yán)格限制商品房預(yù)售制度、對(duì)二手房交易設(shè)置種種障礙、收緊土地出讓規(guī)模等，只能讓房價(jià)火上澆油。那些扭曲的措施，包括單位和個(gè)人自發(fā)的集資建房、限價(jià)房等，只能產(chǎn)生更多的腐敗。那些有能力一而再、再而三地集資建房的單位，哪個(gè)不是政府職能部門或者國有壟斷企業(yè)？那些能夠買到鬧市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，又有多少是中低收入階層？
要解決房價(jià)虛高問題，還是要從解決供需矛盾入手。在目前中國鈔票越發(fā)越多、收入分配矛盾尚未改善的大前提下，要平定房價(jià)，有四招也許是比較有效的四副猛藥。
第一招：放開容積率。要解決有限土地出讓和旺盛商品房需求之間的矛盾，必須看到在土地占用方面，商品房開發(fā)只占到了全部土地出讓的30%，但是卻提供了土地出讓收益金的70%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)項(xiàng)目用地才是圈地和腐敗大戶。節(jié)約土地資源較為現(xiàn)實(shí)的手段不是限制戶型面積，而是放開容積率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京二環(huán)內(nèi)的商品房容積率平均在6，而四環(huán)以內(nèi)就只有不到3，全市商品房的平均容積率只有1.57，這顯示土地開發(fā)的確比較浪費(fèi)，城市化“鋪大餅”的現(xiàn)象嚴(yán)重。土地出讓有序地放開容積率，才能較好地解決地價(jià)與房價(jià)的矛盾。
第二招：限制高收入階層購多套房。中國收入分配的兩極分化，使得窮人望房興嘆的同時(shí)，中高收入群體買走了商品房的大部分并有能力進(jìn)一步推高房價(jià)，而政府的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房政策又不到位。貧困階層的住房需求應(yīng)當(dāng)借助住房保障體系解決，而不是把他們驅(qū)趕到無情的商品房市場(chǎng)上。限制高收入階層購買多套住宅，首先要界定高收入階層，收入最高的20%的群體大致可以算作高收入階層。只有稅務(wù)、戶籍管理、規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記部門的聯(lián)網(wǎng)合作和信息共享，才能有效地限制高收入個(gè)人和家庭購買多套商品房的現(xiàn)象。
第三招：建議對(duì)商品房開征財(cái)產(chǎn)稅種。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)高而保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)低，結(jié)果導(dǎo)致不少人把商品房當(dāng)作儲(chǔ)蓄。物業(yè)稅的開征意味著房地產(chǎn)凈投資收益的下降，由此必然帶來需求萎縮和價(jià)格回落。當(dāng)然，推出公募房地產(chǎn)投資信托基金也有類似作用。
第四招：鼓勵(lì)、活躍二手房交易。當(dāng)對(duì)商品房的絕大部分需求都只能通過新房市場(chǎng)來滿足時(shí)，新房價(jià)高幾乎是必然。而目前通過房改已被分配出去的住宅，因?yàn)檎吆驮a(chǎn)權(quán)單位的種種限制，使得二手房租售仍然未能達(dá)到其應(yīng)有水準(zhǔn)；加上教育、醫(yī)療等問題和呆板的戶籍登記制度糾纏在一起，更使得二手房交易不夠活躍。因此，原產(chǎn)權(quán)單位盡可能放棄對(duì)房改房、福利房的利益要求，使得存量二手房能便捷地流轉(zhuǎn)，才會(huì)釜底抽薪地促成房價(jià)向理性回歸。
2004年下半年至今，各地房價(jià)普遍開始加速上漲，而這恰恰也是各種房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)段。因此政策的優(yōu)劣，不看良好動(dòng)機(jī)而看實(shí)際效果，目前已到了反思政策制定和執(zhí)行是否公開、公平、公正的時(shí)候了。
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