中國熱錢進軍非洲房地產
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時間：2007-1-15 7:39:48 來源：中國經營報
作者：彭戈 我來說兩句 |
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就在海外熱錢在中國房地產市場不斷釋放其巨大能量的時候，一些獨具慧眼的中國投資商也開始進軍非洲房地產市場。可以預期的是，在未來的數年之內，在非洲的房地產市場上，“中國軍團”將成為其中最為活躍的一股力量。
內羅畢前鋒
中電西南進出口公司負責內羅畢地產項目的王靜鋼樂觀表示，以內羅畢為代表的非洲房地產行業剛剛興起，“公司在非洲房地產業的投資計劃將會逐步展開。”
中電西南進出口公司從2000年開始進入非洲市場，雖然此前也曾大量涉入當地的建筑業市場，“但不是承擔援建項目，就是以工程承包商的身份進入的，并未充當過投資者角色。”王靜鋼表示。
據了解，此前我國國有資產對外投資只允許做基建、工廠，并不允許做房地產開發。投資政策的開放和非洲經濟的發展，讓包括中電西南進出口公司在內的眾多在非洲市場上打拼多年的大中型國有公司紛紛開始醞釀在非洲房地產業的投資計劃。而經濟相對比較發達的東非肯尼亞首都內羅畢就成為中國企業開發非洲地產市場的先鋒城市之一。
“我們是在經過詳細的調查的基礎上確定對內羅畢的地產開發計劃的。”王靜鋼表示，受歷史條件限制，肯尼亞的房地產業一直比較落后，但中層和高層居民對房屋卻有著很大需求。當地本土的開發商很少,每年只能滿足市場的30%。內羅畢銀行現在也開始提供房地產按揭貸款業務，大幅度地刺激當地的購房消費需求。“在內羅畢投資地產具備較為理想的市場條件”，王靜鋼說。
與國內相比，內羅畢的土地價格比較便宜，好地段地價在100萬元人民幣/畝左右，一般地段地價為10萬~40萬元人民幣/畝，買下后用于開發的使用期可達99年。沒有市政配套費，一年四季可以施工，而且不需要取暖設施。
同時，肯尼亞的建筑原材料價格適中，除水泥等少數價格高于國內外，其他材料跟國內相比差異不大。當地的建筑公司擁有現成的技術人員和設備，基礎工人一個月的工資待遇在700元人民幣左右。盡管項目開發成本遠低于國內。但內羅畢的房價卻并不低，在內羅畢相當于北京四環外位置的中高檔房屋都要賣600美元/平方米（約合4800元人民幣/平方米）。
成都市政府外辦駐非洲（內羅畢）代表處負責人楊廷果介紹，經過測算，在內羅畢投資房地產的利潤可以達到40%~70%，利潤回報相當可觀。“目前僅是來自四川，就有三四家企業在內羅畢著手開發房地產業務。”
非洲機會
“其實不僅僅在肯尼亞，在博茨瓦納、津巴布韋、安哥拉、尼日利亞等這些政局比較穩定、經濟發展較快的非洲國家，中國投資商在當地的房地產市場都大有可為。”楊廷果表示，在安哥拉，南京住宅建設總公司就在與工商銀行當地分支機構合伙建筑中檔別墅項目。工商銀行出土地和一半啟動資金，中方出一半啟動資金再加上設計籌劃、施工項目。
近年來由于城市人口的增長，非洲很多中心城市的市區已顯得很擁擠。為了解決住房問題，非洲各國都紛紛制定了鼓勵房地產投資的優惠政策。國內企業可以利用這個機會,一面開發建材市場,一面開發房地產市場。
同時，此前非洲的建筑大多是低層建筑，隨著經濟的發展，中高檔民用住宅和辦公和商業設施相當緊張。除了居住樓盤外，中國企業還可以介入商用樓的開發，出租和出售市場都比較旺盛。而且在非洲，各國銀行只認房產，樓一建成即可抵押。
楊廷果介紹，由于中國與非洲政府之間的良好關系，以及中國企業長期在非洲援建工程積累下的信譽，使得很多非洲政府對于中國企業保持著比較高的信任度。中國公司的房地產項目造價合理，而且工期比歐洲、南非和葡萄牙公司要快；同時，中國企業的管理模式和其他公司的模式不一樣，特點在于管理成本低。中國各方面的競爭優勢都相對比較占優。
提示：
作為特種行業，房地產在非洲有市場，但是因為一些地區比較落后，最初的投入不能太大。最好通過一些小項目讓公司先熟悉市場，并借此在市場中尋找穩定的合作伙伴，同時對當地的政策法規進行深入研究。
在非洲建筑工程許可證很難拿到，條件是要有3~5個人擁有所在國家教育部認可的、工程部頒發的資格證書。如果等級大一些的項目，就要有4個工程師和1個設計員；等級小的項目最起碼要有2個工程師和1個設計員。
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