中原集團研究中心
2003年至2012年間，我國房地產市場經歷了十年四輪調控，中央與地方兩級政府持續博弈，地方的執行力度對調控效果產生了較大影響。在中央領導層過渡的關鍵時期，為保持政策的穩定性和連貫性，房地產市場更需要保持平穩有序。
我們預計，2013年房地產市場調控的維穩宗旨不變，而地方政府亦將在中央調控政策的框架范圍內尋求新的博弈空間。
2012年年末，中央政治局會議又提出“加強房地產市場調控和住房保障工作”，預示著住房保障和市場配置的“雙軌制”將并駕齊驅，房地產市場將呈現市場和保障的均衡發展。
2012年恰逢始于2003年的我國房地產市場調控十周年。這十年中，歷經四輪調控，調控力度逐步加深、調控手段日趨豐富、調控范圍不斷拓寬。除2008年末至2009年中為刺激性的調控外，其余三輪均為抑制性調控。通過對不同時期調控歷程的分析看出，歷次調控內容主要圍繞土地、金融、財稅、行政等方面展開，且三輪抑制性調控無一不是將矛頭直指“房價過快上漲”。
對房地產市場調控的十年，也是地方與中央兩級政府關于調控問題博弈的十年。地方政府對調控政策的執行情況，最終決定了調控政策的實際效力，進而影響調控效果。而地方政府的執行力度則與市場量價走勢緊密相關。
事實上，房價漲跌幅越大，兩級政府對調控的決心和執行越統一。而房價處于漲跌小幅變化期間，兩級政府博弈深化，地方對調控的動力不足，政策執行的彈性增加。尤其是當房價緩慢回落時，即調控效果初顯時期，兩級政府博弈最為強烈。
如果說房價的漲跌情況是地方政府博弈的首要考慮因素，決定了政策執行的松緊方向，那么，成交量低迷的程度則是各地政府調控政策微調的直接動力，決定了微調的尺度。房地產市場遵循明顯的“量在價先”規律，而成交量的走勢直接關系著地方政府的財政收入，因此地方政府對成交量變化尤為敏感。
在房價小幅回落前，往往成交量已累計了一段時間的下滑，此時地方政府放松政策執行尺度的沖動尤為強烈。2008年上半年及2011年下半年樓市成交下滑之初，部分地方政府便開始放松已有政策執行力度，甚至另辟蹊徑，尋求政策微調空間以拉動成交。
因此，我們從十年四輪的調控歷程可以清楚地看到，樓市的調控效果很大程度上受制于地方政府的執行力度;房價走勢影響了兩級政府的博弈程度;成交量冷暖則左右了地方政府的微調尺度。而2013年的中國房地產市場，依然將在中央和地方兩級政府的博弈中繼續前行。
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