現代包租婆的商住兩用避稅妙計
在廣州，有不少以出租房屋為生的收租客，他們中有不少是有穩定工作的職業女性，雖然她們朝九晚五地敬業工作，但這并不影響她們在業余時間里在房屋租賃市場上大展身手。她們憑著精明的頭腦和對樓市的潛心研究，如今大多身家百萬，對于租賃房屋，她們有自己一套深藏不露的技巧，現在，我們一起來看看一位現代“包租婆”的精明租賃故事――
今年38歲的洪珊（化名）是廣州一家大型國企公司的主管會計，她于1998年開始接觸廣州地產投資，從一開始她就苦心研究房租收益率的技巧，憑借獨到的地產投資眼光和對稅費的研究，她在地產投資中獲利頗豐。
1998年，洪珊在荔灣區買下了臨街一間上下兩層的商鋪，面積合計67平方米，其中二樓面積為20平方米。1998年正值廣州商鋪市場供需狀態達到了頂峰，租金下降，一些投資者覺得商鋪已經到了飽和狀態不宜再入市，但是洪珊覺得，廣州作為南中國的商貿重地，商鋪市場依舊有較高的利潤空間，而且在地產市場中，投資房產會越來越舊，而商用物業卻具有越租越新的特性。洪珊細細掂量后便將手中的30萬元存款全部投入商鋪投資中，開始了她與地產的第一次“親密接觸”。
洪珊買下的鋪位并不是商業旺地，但是7年過去了，現在鋪位也已經上漲到165元/㎡左右，洪珊并沒有滿足，她精打細算的本性在2004年的一次商鋪轉租賃中再次體現出來。
當時，洪珊看中該商鋪的原因是房產證上的商住兩用。不少商家買下鋪位都是用作商用，每月11055元的租金收入，不計空置期一年下來便是132660元，應納商鋪租賃稅132660×14％=18572.4元，則一年下來鋪位的租金凈收益為132660－18572.4＝114087.6元。
但是，洪珊卻發現了另一個利潤空間，這便是租賃用途的不同造成的納稅差異。
2004年7月，在上任租客與她結束租賃關系后，洪珊再次將鋪位出租。不久，新租客張先生就找上門了。張先生是個電器經營商，他打算租下該商鋪后二樓當是臨時居住用，方便員工夜晚值班對店鋪貨物的看管。
當洪珊捕捉住這一信息時，立馬在心里打了通算盤，露出了笑意：“我們將樓下鋪位和二樓部分分開計算租金，二樓部分你可以每個月少交50元的房租，這樣一來你一年可在租賃上節約成本600元。但有個條件，你必須與我簽訂兩份租賃合同，一份是商鋪租賃合同，另一份是房屋租賃合同。”
張先生丈二摸不著頭腦，實在不知道這位以精明過人而聞名的包租婆打的是什么算盤，但是每月可減少租金這么好的事情就算簽訂兩份租賃合同也無妨。
看著兩份租賃合同下來了，洪珊樂了：“別小看兩份不同的合同，按房屋的出租用途細分，實際上可為自己省下一筆稅費。”
根據廣州現行的房屋租賃規定，用作住宅用途出租的，繳納的租賃稅為10%，這與商用租賃的14%的稅費相差了4個百分點。再者，由于洪珊的鋪位房產證上寫的是商住兩宜，而張先生也希望將二樓作為員工的值班居住處，那么分開兩份合同也合法合理。
臨街47㎡的鋪位每年租金為47×165元/㎡×12＝93060元（不計空置期），納稅14%為13028.4元；二樓20㎡的鋪位每年租金為（20×165元/㎡－50元）×12＝39000元（不計空置期），納稅10%為3900元。實際收入為：（93060＋39000）元－（13028.4＋3900）元＝115131.6元，凈收益和只作商業用途出租多了：115131.6－114087.6＝1044元。
表面上，洪珊每年減免承租者600元的租金是虧本生意，但是租賃稅繳納的比率的不同令她的實際收益多賺了1044元，洪珊正是在這些看似微小的數字變動中看到更多的利益空間。
五年下來，洪珊累計投資房產4套，而且套套都取得不俗的投資業績，目前，房產總價值已近300萬元。
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