法律風(fēng)險不容忽視
然而，陰陽合同真像房屋中介說的那樣美好嗎？專家提醒，陰陽合同屬于無效合同，面臨很大法律風(fēng)險。
西南政法大學(xué)民商法學(xué)院院長、中國法學(xué)會民法學(xué)研究會副會長趙萬一指出，簽陰陽合同主要是為了逃避稅收或騙取虛假的銀行貸款，目的本身就是違法的。根據(jù)我國民法通則和合同法的規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”、“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”和“以合法形式掩蓋非法目的”的合同都是無效合同。
“雙方簽訂的合同只有得到法律確認(rèn)才能被認(rèn)定為有效，才能受到法律保護。如果合同效力有瑕疵，那么當(dāng)事人的權(quán)利就處于一種不確定狀態(tài)，也不會受到法律的嚴(yán)密保護。”趙萬一強調(diào)。他舉例說，如果雙方因交易發(fā)生訴訟，法院就要對陰陽合同的訂立情況及其效力進行審查。一旦合同被認(rèn)定為無效，那么基于陽合同辦理的過戶手續(xù)有可能因登記不實而被撤銷。
中國人民大學(xué)法學(xué)院副院長王軼表示，簽陰陽合同還將面臨行政罰款的風(fēng)險。我國稅收征管法明確規(guī)定，納稅人采取虛假的納稅申報手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅，由稅務(wù)機關(guān)追繳其稅款，并處以5倍以下罰款。
更嚴(yán)重的是，簽陰陽合同還有可能被追究刑事責(zé)任。按照我國刑法第201條，納稅人偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10%以上不滿30%，并且偷稅數(shù)額在1萬元以上不滿10萬元的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅數(shù)額1倍以上5倍以下罰金；偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬元以上的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額1倍以上5倍以下罰金。
除了造成稅收流失，陰陽合同還直接導(dǎo)致了市場價格信號失真。今年9月，北京市宣布暫停發(fā)布二手房均價這項數(shù)據(jù)，原因是統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)和一些中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)“打架”，引發(fā)了公眾質(zhì)疑。北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人坦承，由于二手房市場的陰陽合同等問題比較復(fù)雜，暫時不能做到對二手房市場的全面調(diào)查，所以暫停發(fā)布數(shù)據(jù)。
調(diào)控思路需要調(diào)整
實際上，為打擊陰陽合同，監(jiān)管部門采取的措施不可謂不嚴(yán)厲。從2009年開始，北京市對二手房交易全面實行網(wǎng)上簽約，將銀行和房屋土地管理局聯(lián)網(wǎng)，登記備案的合同和申請貸款的合同只能是同一份合同。這樣，如果登記的合同上價格寫得低，拿到的銀行貸款自然也低，從而擠壓了陰陽合同的生存空間。
今年9月1日，深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法實施，其中規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得為交易當(dāng)事人規(guī)避交易稅費或其他非法目的，就同一房產(chǎn)簽訂陰陽合同提供便利。否則，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)將被罰款5萬元，經(jīng)紀(jì)人員罰款2萬元。
但本報記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，陰陽合同現(xiàn)象并沒有大的改觀。一些中介機構(gòu)甚至還“發(fā)明”了兩次網(wǎng)簽來逃避監(jiān)管。
所謂兩次網(wǎng)簽，就是中介機構(gòu)先幫買房人做一次成交價格高的網(wǎng)簽，用來申請貸款；等貸款批下來了，網(wǎng)簽撤銷，重新做一次價格低的網(wǎng)簽，用于交稅過戶。這樣一來，買房人即可多拿貸款，又可以減少稅費。
陰陽合同禁而不決，怎樣才能根治？王軼告訴記者，單從民法角度看，已有規(guī)則足以應(yīng)對陰陽合同問題。“但如何在交易領(lǐng)域建立限制現(xiàn)金交易、賬外交易的機制，確實值得思考。”
北京大學(xué)法學(xué)院副教授、房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波則認(rèn)為，陰陽合同現(xiàn)象的泛濫，在某種程度上表明樓市監(jiān)管和調(diào)控思路需要調(diào)整。“在二手房交易環(huán)節(jié)對賣方征收營業(yè)稅、所得稅等稅負(fù)，原本是為了抑制投機。但事實證明，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁到買方身上從而規(guī)避掉，預(yù)期的調(diào)控效果也就打了折扣。只有讓稅費真正落實到賣方身上，調(diào)控才能有效。”
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