從滿足以上條件的40個(gè)大中城市來(lái)看，人均GDP與人均新增商業(yè)面積之間的關(guān)系表明國(guó)內(nèi)目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要有兩類城市：一類是包括上海、深圳和廣州在內(nèi)的一線城市，它們的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)比較成熟，但可以利用的土地資源已近飽和，因此商業(yè)面積很難擴(kuò)張；另外一類二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較慢，未來(lái)具備較大開(kāi)發(fā)潛力，這些城市既包括以濟(jì)南、大連等為代表的沿海次中心城市，也包括以南昌、武漢、長(zhǎng)沙等為首的中西部城市，它們有望成為未來(lái)5年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的潛力地區(qū)。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力：城市消費(fèi)力。《國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展規(guī)劃（2011-2015）》這一國(guó)家級(jí)規(guī)劃正在編制、完善。但是毫無(wú)疑問(wèn)的，規(guī)劃將旨在擴(kuò)大消費(fèi)需求。到2015年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額力爭(zhēng)比2010年翻一番，超過(guò)30萬(wàn)億元。目前正在審核的個(gè)人所得稅起征點(diǎn)調(diào)整，也可窺探一二。保守估計(jì)，如果起征點(diǎn)上調(diào)至2500元，一個(gè)月節(jié)稅50-100元，則年新增收入600-1200元；如果起征點(diǎn)上調(diào)至3000元，一個(gè)月節(jié)稅75-200元，則年新增收入900-2400元。相對(duì)于2010年我國(guó)城鎮(zhèn)居民年消費(fèi)性支出增量部分1206元，翻了近一倍。
分城市來(lái)看，消費(fèi)能力最強(qiáng)的無(wú)疑便是北京、上海、廣州、深圳等地區(qū)，其次便是杭州、青島、寧波等城市。同時(shí)，對(duì)比各自儲(chǔ)蓄能力來(lái)看，如果以居民儲(chǔ)蓄余額與GDP對(duì)比，得出各城市的潛在購(gòu)買力，理論上我們認(rèn)為，目前儲(chǔ)蓄比例較大的城市的潛在購(gòu)買力較強(qiáng)。以此來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)潛在購(gòu)買力最高的為太原、北京、上海、成都、寧波、南京等城市。綜合來(lái)看，目前支出能力強(qiáng)且儲(chǔ)蓄較高的城市除了北、上、廣、深之外，還有杭州、寧波、南京、成都。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前提：零售業(yè)發(fā)展。從國(guó)際慣例來(lái)看，日本在上世紀(jì)90年代以前，百貨企業(yè)和大型綜合超市占市值很大的比重。在1980年人均GDP接近9000美元時(shí)，日本呈現(xiàn)了多數(shù)大型零售商為百貨企業(yè)，一直持續(xù)到人均GDP增長(zhǎng)逾一倍至2.4萬(wàn)美元。這段時(shí)間也是其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為迅速的時(shí)期。韓國(guó)的狀況與日本大體相同。過(guò)去10年基本上追隨日本上世紀(jì)80年代的發(fā)展歷程，三大零售商中有兩家是百貨企業(yè)。中國(guó)現(xiàn)今百貨店銷售的平均增幅為10%，與日本韓國(guó)當(dāng)年的水平相近。
分析國(guó)內(nèi)40個(gè)大中城市發(fā)現(xiàn)，僅從城市零售總額來(lái)看，成都、廣州、杭州、長(zhǎng)沙、武漢等地均為目前國(guó)內(nèi)城市消費(fèi)的佼佼者，其百貨店的增長(zhǎng)亦高于全國(guó)平均水平的10%，達(dá)到18%左右。因此，這些城市未來(lái)零售業(yè)的發(fā)展將極大地帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵：城市交通。信息時(shí)代，二三四線城市都可以與一線城市的資訊同步，因此信息的不對(duì)稱將不再是“從商”的根本。交通成為國(guó)內(nèi)貿(mào)易的鏈條，成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在。都市圈便是一線城市與周邊城市資源互補(bǔ)的最好方式——城際快線和城鐵公交化，二線城市與一線城市的人流物流同步。
由客運(yùn)量判斷，客運(yùn)集中的城市無(wú)疑是各個(gè)區(qū)域都市圈中心。都市圈中心的城市無(wú)疑在地理位置上有極大的優(yōu)勢(shì)。例如作為北方市場(chǎng)重要物流中心的北京，中原腹地的武漢，位居廣闊西部的重慶、成都，作為南方經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的深圳、廣州。目前服裝城的開(kāi)發(fā)商便是主要依據(jù)廣州、杭州、北京幾十萬(wàn)平方米的服裝城，向周邊區(qū)域輻射。
商業(yè)地產(chǎn)的誘因：旅游。旅游業(yè)也是可以使城市商業(yè)得以發(fā)展的另一重要因素。例如，美國(guó)賭城拉斯維加斯2005年只有54.5萬(wàn)人口，但是由于博彩業(yè)的發(fā)達(dá)，全年吸引了游客3850萬(wàn)人次，零售業(yè)在拉斯維加斯得到蓬勃發(fā)展。北京同樣也是旅游引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的受益者，2008年北京奧運(yùn)會(huì)前一年成為了商業(yè)地產(chǎn)的井噴年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年北京商業(yè)地產(chǎn)的放量超過(guò)了400萬(wàn)平米，為近10年之最。同樣，商業(yè)市場(chǎng)吸納量也創(chuàng)下新高。由于受奧運(yùn)的影響，國(guó)內(nèi)外零售商都在奧運(yùn)前進(jìn)駐京城優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)提前爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，應(yīng)該說(shuō)，受到奧運(yùn)的利好因素，北京的商業(yè)地產(chǎn)處于供需兩旺的狀態(tài)。由各城市旅游接待人數(shù)及五星級(jí)酒店領(lǐng)先的均是北、上、廣及杭州、天津、蘇州、南京等旅游名城。擁有旅游優(yōu)勢(shì)的這些城市將成為這些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要誘因。
《商業(yè)價(jià)值》在綜合了各城市城市經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)力、零售業(yè)發(fā)展、城市交通、旅游及酒店等因素之后得出北、上、廣地區(qū)由于市場(chǎng)趨于飽和，并不能成為未來(lái)爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)，不在考慮范圍。故而，大中城市中，中部地區(qū)的南昌、武漢、長(zhǎng)沙；沿海的天津、青島、杭州、寧波、南京；以及西部地區(qū)的成都，這些將是近幾年商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)點(diǎn)。
同時(shí)，三四線城市將會(huì)是目前地產(chǎn)企業(yè)布局商業(yè)地產(chǎn)集中地。目前，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將推進(jìn)城市化進(jìn)程、“十二五”收入分配制度的改革和完善提高將促發(fā)三四線城市的市場(chǎng)需求。萬(wàn)達(dá)目前在建的39家城市綜合體中，分布在三四線城市的數(shù)量占比接近40%；加上已建成的33家綜合體，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在三四線城市的占比已達(dá)到32%。世茂股份22個(gè)綜合體項(xiàng)目中有10個(gè)位于三四線城市，占比高達(dá)46%。同樣，蘇寧電器自2008年便已開(kāi)始布局三四線城市，三四線城市店面數(shù)量由2008年的8.3%上升至31%。 本新聞共 2頁(yè),當(dāng)前在第 2頁(yè) 1 2 想認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專家，快來(lái)加入“中國(guó)創(chuàng)業(yè)圈”
|
