中國的經(jīng)濟增長一直伴隨著快速的城市化。1990年至今，中國城市人口增長超過1倍，從2.54億增加到6.01億。同樣，實際GDP增長近25倍，從1.6萬億元增至39.8萬億元。伴隨著民間投資向城市聚集，中產(chǎn)階級擴大的現(xiàn)象也主要出現(xiàn)在城市。預計到2025年，城市人口將再增加近1倍，這將對城市經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大的影響。城市空間將受到巨大挑戰(zhàn)，近10年的發(fā)展中，地產(chǎn)行業(yè)一直是城市經(jīng)濟的支柱，地產(chǎn)投資占到了全國資本的18.9%。
然而，2010年以來，房地產(chǎn)市場“限”時代來臨。在一段時期內(nèi)對住宅市場，尤其是一二線城市的住宅市場產(chǎn)生了較大的影響。2011年“新國八條”再次重拳出擊，限購令擴大到二三線城市，限貸、稅收政策繼續(xù)加碼，住宅市場出現(xiàn)了大范圍成交迅速凍結(jié)的局面。
在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)反而由于受調(diào)控政策的影響很小，成為了投資避風港。同時，中國住宅地產(chǎn)的投資回報率大概為3%-5%，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率則有6%-8%，二者相差將近一倍。巨大的利益也必將吸引眾多的投資前往。自2010年3季度以來，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資額、銷售額增速明顯回升。2010年，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別達1807億元和5599億元，同比增長31.2%和34.2%；相應的銷售額分別達2149億元和5354億元，同比增長31.2%和46.3%。與此同時，雖然住宅開發(fā)投資額仍保持在32.9%的高位上，銷售額的增速則放慢到14.4%。
從開發(fā)商拿地的情況來看，2010年至今，主要一二線城市商辦用地成交比例明顯提升，尤其是作為商業(yè)地產(chǎn)重要產(chǎn)品之一的寫字樓成為了近期投資熱點。從房地產(chǎn)行業(yè)投資流向來看，2011年1季度投資于寫字樓的資金比重較去年4季度提高了5.61％-8.07%；而投資于住宅的資金比重則下跌了7.3％-38.85%。2011年在各大城市中，深圳、長沙、青島等地的商辦用地占比增幅最為巨大，進一步證實了從住宅地產(chǎn)流出的資金正在向辦公類商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
未來從人口結(jié)構(gòu)來看，對比國外可知，1920年美國的城市人口首超農(nóng)村人口，2007年世界城市人口首超農(nóng)村人口，2010年中國的城鎮(zhèn)人口首超農(nóng)村人口。中國已是世界上城市化速度最快的國家。全球超過50萬人口的城市中，1/4在中國。中國二線城市的活力，正藏于這185個超過50萬人的中國城市中。
從租金前景來看，隨著城鎮(zhèn)化率和工資水平的不斷提高，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)面積將在未來10年呈爆發(fā)式增長。但是同其他國家成熟商業(yè)城市相比，即使是中國一線城市的寫字樓和商鋪，租金仍有較大升值潛力，因此未來租金價格有望進一步提升。顯然不同于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)未來前景更為廣大，屬于朝陽行業(yè)。
全球主要商業(yè)城市寫字樓租金情況
商業(yè)地產(chǎn)未來前景無限，因而現(xiàn)在的布局就顯得尤為重要了。《商業(yè)價值》對此專門作了研究，以此來判斷未來商業(yè)城市孰優(yōu)孰劣。
商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅而言，市場化程度更高。從現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商把開發(fā)重點放在大體量的超級購物中心、批發(fā)市場、物流園區(qū)上，而且開發(fā)面積越來越大，幾十萬平方米的面積屢見不鮮。而且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在做項目規(guī)劃時，不去認真考察區(qū)域市場人口、市場規(guī)模、人口購買能力、市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，反而相互攀比，個別城市出現(xiàn)超過百萬平方米的特大型商業(yè)地產(chǎn)項目也就不足為奇了。
然而商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃中，其區(qū)域所處環(huán)境、人口數(shù)量、人均收入情況等因素對將來是否能順利發(fā)展至關重要。畢竟商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，它是需要通過市場運營來實現(xiàn)盈利的。因此，城市的選擇將成為企業(yè)進入的最謹而慎之的事情。例如，家樂福每決定開一家分店時，要用長達兩年的時間對當?shù)厝说纳罘绞健⑾M水平、人口增長、都市化水平、居住條件、興趣愛好、傳統(tǒng)習俗、儲蓄情況、宗教信仰、意識形態(tài)、中產(chǎn)階級比例等情況進行非常縝密的調(diào)查與論證，這是確保家樂福成功的大前提。而這看似繁瑣而冗長的摸索與調(diào)查，也正是決定商業(yè)地產(chǎn)是否能在異域或異地立足的先決條件。
商業(yè)地產(chǎn)的基礎：城市經(jīng)濟。一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定了這個城市消費能力的強弱。一個成功的購物中心必須與當?shù)爻鞘械陌l(fā)展水平相匹配，符合當?shù)厝说南M習慣和消費能力。要知道跨國商業(yè)機構(gòu)，在考察2萬平方米左右的購物中心店址時，提出的“一般條件”便是所在城市的年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1萬元以上，年社會消費品零售總額在140億元以上，職工年均工資9500元以上，城市居民年可支配收入7000元以上。
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