11月底的一天，上海陸家嘴的新天哈瓦那酒店三樓，一個私募產品推介會悄然進行。
與往常推廣二級市場的陽光私募不同，這次推廣的是一個房地產私募，普通合伙人是上海五牛股權投資基金管理公司，產品賣點是最低15%的年收益率。
與不少房地產私募基金相似，這個私募有個有限合伙人作收益擔保。募集書上稱，基金凈收益率低于15%時，由確定的有限合伙人豫商集團保障最低收益率15%。如果凈收益率超過15%，超過部分按GP：LP=20%：80%的方式分配，如果超過25%，按GP：LP=40%：60%分配。
不過，這個地產私募的投資項目還非常冷門，主要投資二級城市——河南的三塊地產，一塊是河南鄭州市上街區住宅項目，還有一塊是河南周口新區中澳高檔住宅項目，另一個是河南新鄉商業區。這些項目的地理位置在河南也并非屬于熱門地段，比如河南周口新區，簡介上稱是“周口未來的市中心”，周口也算比較偏僻，且又是新型打造的社區。
另外一個奇怪的是，這個私募總共募集6000萬元，而他們打算投入的項目，總投資金額在6.5億元~11億元之間。
我們來仔細分析一下這個產品構造——說明書上稱，普通合伙人及豫商集團認購總額不低于募集金額的20%，豫商集團認購不低于募集金額15%。
那么，這個基金規模6000萬元，豫商集團只需投資90萬元，有限合伙人——五牛股權投資只需30萬。也就是說，五牛股權只需要30萬元，就可以翹動20倍的資金——6000萬元。如果這些項目的收益不錯，就可以獲得超額收益的20%~40%利潤。
我又看了一下五牛股權的背景，董事長是韓宏偉，聲稱在投資并購、資產管理及金融創新方面深厚的積淀和豐富操作經驗。不過，該基金為了增加自己在房地產投資方面的權威性，列出了顧問團隊——其中有恒大集團董事局主席許家印，建業地產董事局主席胡葆森等。
資金門檻低，自身無強大專業背景，就可發行房地產私募，產生可觀的杠桿效應，這恐怕就是當前房地產私募基金蓬勃的原因，這同時也造成了房地產私募魚龍混雜的情況。
房地產私募基金的崛起，與今年以來房地產企業資金緊張有關。房地產更偏向于金融屬性。過去，房地產開發資金主要依靠銀行貸款，開發失敗，就給銀行造成很大壓力。目前中國有些模仿美國的模式，讓開發商變成一個基金項目商，資金來源靠各種金融產品籌措。當前，許多房地產開發公司、信托公司、PE公司都紛紛設立房地產基金。
我發現，這個市場并非沒有資本運作的專業高手。不少地產大佬也通過私募形式來籌集資金。這類權威的地產商，會牽頭專業的私募基金，打造一個較為符合自身需求的資金來源渠道。最早的試水者是金地集團(600383,股吧)，旗下負責金融業務的穩盛投資管理有限公司2009年在香港成立。金地集團計劃到2015年，金融業務將給公司貢獻約20%的利潤，穩盛投資管理的資金規模將達200-300億元。另外，復地集團首只私募基金的規模也已達到5億元。
總體來說，房地產私募回報周期較長，需要一系列的核心技術對投資的項目選擇、判斷、投資、執行、監督、退出等。況且，如何運營、選擇退出機制，也是房地產私募基金需要面對的關鍵問題。然而，這些大佬的私募基金與五牛股權這類公司相比，門檻都比較高。有的有限合伙人需投入5000萬元。就算是復地景業基金，個人LP的投資起點至少是800萬元，他們對機構投資者往往更高。當前市場上，數目更多的還是像五牛這樣的地產私募。
這恐怕成為一種悖論——門檻較低的房地產私募，項目吸引力并不大，風險也比較大。而且，令人擔心的是，如果出現政策調控，像五牛這類房地產私募的15%保障收益究竟如何實現？投資項目因市場低迷而滯銷，豫商集團真的能將所有的投資出來的資金都來兌現虧損么？金融杠桿的使用，看起來很美好，但未來存在巨大風險的地產私募，也已廣泛存在。
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