中國房地產業(yè)經歷了迅猛發(fā)展的“黃金十年”，未來十年中國住宅總體上將供不應求，也因此具有良好機遇的“白銀十年”將會如期而至。
巨大的需求
首先是剛性需求。居民的住宅剛性需求內涵豐富，為簡單起見我們僅對在當地進行首次置業(yè)的情況略作分析。中國的城市化進程方興未艾，未來幾十年的時間內還將繼續(xù)。根據測算，中國城市化每提高1個百分點，將會產生1300萬人的新增住房需求。2012年2月，中國社會科學院藍皮書預計，到2020年中國城市化率將達到55%。據此計算，從現(xiàn)在到2020年中國城鎮(zhèn)住宅新增需求量至少要能夠滿足1億城市化人口的需求，即使按照人均20平方米計算，這部分的住宅需求總量也會達到20億平方米之多。
其次是改善性需求。隨著中國經濟的穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)居民逐年提高，其對住房的改善性需求必將穩(wěn)步上升。數據顯示，2010年中國城鎮(zhèn)實有存量住房資源約為140平方米，同年城鎮(zhèn)人口達到6.66億人，簡單計算城鎮(zhèn)人均住房面積約21平方米，戶均不過60平方米。而2007年國務院的24號文件就規(guī)定：廉租房50平方米，經濟適用房60平方米。這說明，從整體的平均水平來看，中國城鎮(zhèn)居民的現(xiàn)有的住房面積才勉強達到政策性保障房的水平。而建設部政策研究中心曾經在2004年發(fā)布《中國全面小康社會居住目標研究》，提出到2020年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積目標為35平方米。即使要達到戶均90平方米，則今后需要新增住宅幅度高達50%！
再次是置換性需求。2000-2010年中國住宅竣工面積達45億多平方米，由此可知2000年以前的住宅存量不足95億平方米。在這不足95億平方米的存量住宅中，由于復雜的歷史原因，它們不可避免地存在著制造質量、建筑戶型等諸多難以盡如人意的地方，在接下來的近十年里，隨著經濟增長和社會的進步，等待這些住宅的大都是被拆除的命運。這期間即使有一半這樣的住宅拆掉重建，這也是一個巨大的住宅需求。我們承認私有率是很高、空置率也接近世界警戒線，但是我們要提醒的是，這些面積都是不舒適不合理的面積，是要被動拆除的面積，只是一些可以變現(xiàn)的財富，而不是真實的高質量的可擁有的居住面積，這個需要提醒特別是海外的研究者予以注意。
按照上述的保守估計，到從現(xiàn)在到2020年，中國城鎮(zhèn)住宅的需求量將至少達80億平方米。
供應的瓶頸
供應方面，首先來進行總量分析。數據顯示，2000-2011年這12年間，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積累計達52.6億平方米。這12年，是世界公認的中國房地產業(yè)發(fā)展的黃金時期，因為在此期間它的發(fā)展基本上沒有受到大的羈絆，住宅投資增長迅猛。而即使是這樣的黃金時期的12年，中國的住宅供應總量也僅僅達到52.6億平方米，遠遠不能滿足上述保守預測的今后幾年的三項需求量。
而更加令人惴惴不安的是，與前十幾年相比，今后中國的房地產的發(fā)展勢必會受到多重約束性因素的影響，這也幾乎是業(yè)內外的共識，那么由此可以推斷到2020年的8年間中國的住宅供應總量應該低于2000-2011年這12年的供應量。于是，到2020年中國城鎮(zhèn)的住宅供需缺口將不小于30億平方米。這是全國性的總體分析。
再來看區(qū)域性結構供求失衡。眾所周知，中國的公共服務資源的分配是很不均衡的，特大城市、省會城市的公共服務資源相對豐富，中小城市次之，而農村的公共服務資源很少。由此引發(fā)了改革開放以后人口的定向流動：從農村流向城市，從中小城市流向大城市。這導致全國大城市人口驟增，交通困難，住房緊張。這一趨勢預計在今后較長一段時期內不會有根性的改觀。
以上海為例，數據顯示，2000-2010年上海常住人口凈增加694萬，而同期上海住房累計增量為3億平方米略上下，年均住房增量3000萬平方米左右，按人口普查的數據，人均住房面積累計只增加了3.25平方米；以統(tǒng)計年鑒數據，累計增加了10平方米，在2010年上海人均住房建筑面積才22.86平方米。
根據UNECE等組織的資料，中等發(fā)達國家（人均GDP1萬美元左右）人均居住面積普遍為25-35平方米，換算成建筑面積，則約需要人均35-45平方米。上海人均GDP早在2008年已經突破1萬美元，但2010年上海常住人口人均住房建筑面積，距離小康標準還有相當大的差距。上海市第十次黨代會設定目標，上海將在2017年達到常住人口人均GDP2萬美元，由此可以推斷，2020年人均GDP將超過2.5萬美元。屆時更多的居民將有改善性住房需求，這是情理之中的事情。
而上海“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃顯示，期待2011-2015年期間新建1.25億平方米住宅，年新增2500萬平方米。即使這個目標能夠如愿實現(xiàn)，在考慮折舊和拆遷之后，2015年相對2010年的住房存量實際凈增量將不大于0.6億平方米，2020年相對2010年的住房存量凈增量將小于1億平方米。按照這樣的推斷，巨大的供求缺口無法避免。
上海如此，在其他大城市這樣的情況也大同小異。一方面，這就需要大城市政府未雨綢繆，早作籌劃，制定當地的房地產業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃，引導今后市場的運行；另一方面，房地產開發(fā)企業(yè)也應該從中看到巨大的商機，仔細研究，果敢開拓，迎接新的生機。
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