資料圖。轉自貴州都市報
地方“國五條”，離預期遠著呢
三地細則解讀我國樓市融資將進入成本上行期
3月30日是各地公布2013年房價控制目標的“大限”，雖然“國五條”對于地方版細則何時落地沒有給出時間表，但是社會普遍預期地方細則會在這兩天密集落地。據統計，截至目前，僅有北京、上海、重慶、合肥、濟南公布了地方細則和控制目標，大連、貴陽、南寧、廈門等地公布了房價控制目標，但是沒有公布具體的調控細則。就各地目前的表態來看，調控目標和舉措有松有緊，但總體來說與市場預期存在距離。
三地細則解讀
【房價控制目標】
北京：進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。
上海：按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地產市場調控措施。
廣東：廣州、深圳市要根據近年房價走勢情況，按照保持房價基本穩定的原則，合理確定房價控制目標。
點評：與往年相比，今年的房價控制目標剔除了保障房，實現難度更大。雖然同屬房價上漲較快城市，但上海漲幅在四個一線城市中最小，“達標”難度相對不大。北京明確要求相關房價要“降低”，值得關注。
【限購】
北京：京籍成年單身人士在北京未擁有住房的，限購1套住房;對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
上海：進一步嚴格執行國家和上海的住房限購措施和相關操作口徑。
廣東：廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續嚴格執行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與國辦發〔2013〕17號文要求不符的，應立即作出調整。
點評：北京對單身人士的購房限制趨嚴。上海此前已經實行對單身人士的限購政策。根據17號文件要求，“限購區域應覆蓋城市全部行政區域”，那么珠海原來是在主城區限購，現在擴大到全市全部行政區域。
【二套房貸】
北京：進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。
上海：根據市場變化，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。
廣東：細則沒有提到二套房貸政策。
點評：北京明確要提高二套房貸首付比例，業內人士預測中的“七成首付”有可能成為現實。上海則留了“后手”，一旦房價繼續上漲，提高二套房首付乃至貸款利率的“大棒”便隨時可能落下。
【20%個稅】
北京：依法按照核定征收方式計征個人所得稅;對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。
上海：依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。
廣東：嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規定。
點評：三地口徑一致，只是北京特地復述了“滿五年唯一住房免征”的內容。這讓不少買房賣房者吃下定心丸。國稅總局2006年下發文件明確，“對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”。差別化的稅收政策，體現了對合理購房需求的保護。
⊙相關新聞
北京3月31日起暫停購房網簽8天
為更好地落實北京“國五條”調控細則的規定，北京市住建委發出通知：2013年3月31日零時至4月7日24時，北京市房地產交易系統進行升級調整，期間暫停購房資格申請、審核及網上簽約。
據了解，北京市在“國五條”調控細則中規定，對北京市戶籍成年單身人士限購的規定，自2013年3月31日起執行。由于北京市戶籍成年單身人士購房，需要進行購房資格審核等相關程序，北京市住建委將對本市房地產交易系統進行系統升級調整。
據介紹，系統升級調整后，購房資格審核機構將在10個工作日內反饋審核結果。
各地提調控目標貴陽：房價增幅低于收入增幅
貴陽 房價漲幅低于收入漲幅
貴陽市昨日公布公告，要求當年新建商品住房價格增幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅。
貴陽市住房和城鄉建設局、貴陽市物價局3月31日發布消息稱，按照《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》要求，經貴陽市人民政府研究決定，公布2013年貴陽市新建商品住房價格控制目標為：2013年貴陽新建商品住房價格增幅低于當年貴陽市城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅。
天津 嚴查家庭住房套數
天津政務網昨日發布《天津市人民政府辦公廳關于進一步做好天津市房地產市場調控工作的實施意見》，要求嚴格購房家庭資格初審，對購房家庭的住房套數進行核查;銀行業金融機構嚴格執行第二套住房信貸政策，繼續暫停發放第三套及以上購房貸款;新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。
深圳 嚴格執行限購措施
3月31日，深圳出臺“國五條”實施細則，房價控制目標為2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。
深圳市調控細則提出，嚴格執行“國五條”關于出售自有住房個人所得稅的征收規定，依法嚴格開展房地產稅收征管工作。
細則還對繼續嚴格執行商品住房限購措施等作出了規定。
廈門 保持房價基本穩定
廈門市國土房產局表示，廈門堅決貫徹落實國家關于房地產市場宏觀調控各項政策，嚴格執行限購限貸政策、稅收政策和差別化信貸政策，增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設，健全房地產市場運行和監管機制，保持房價基本穩定，確保完成2013年新建商品住房價格控制目標。
濟南 房價漲幅低于收入漲幅
濟南市2013年新建商品住房價格控制目標為：新建商品房價格漲幅低于城市居民人均可支配收入實際增長水平。
濟南表示，2013年住房用地供應總量不低于過去5年平均實際供應量。開工建設保障性安居住房1.5萬套、向社會提供分配各類保障性住房不少于6000套。嚴格商品房預售監管，完善商品房預售資金監管辦法，嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定。
合肥 穩定新建商品房價格
合肥則要求加快推進保障性安居工程建設、增加普通商品住房及用地供應、加強房地產交易秩序監管并加強商品房預售許可管理，逐步提高商品房預售門檻。
⊙分析
我國樓市融資將進入成本上行期
日前出臺的北京“國五條”細則提及要進一步提高二套房貸首付款比例，這符合此前市場的預期，而聯系到房地產調控大方向及未來物價走勢，無論是對開發商還是消費者來說，其房地產融資都將進入一個成本上升周期。
二套房貸首付比例的提升，是樓市調控中差別化房貸政策的體現。盡管此為北京市“國五條”細則，但由于3月初的“國五條”細則中提到要在房價上漲過快的城市提高二套房首付比例及貸款利率，因此不排除其他城市在二套房房貸條件收緊方面也將陸續跟進，貸款利率上浮的可能性也越來越大。未來是否如市場預期普遍執行“七成首付、1.3倍貸款利率”的二套房貸政策組合仍有待觀察，但消費者二套房貸的融資成本上升已是事實。
房地產開發貸款方面，隨著銀監會理財新規定的頒布，市場預期房地產開發貸的融資成本將明顯增加。去年以來，我國大量房地產企業通過理財市場、信托市場變相地實現了從銀行融資的目的，在數萬億元理財、信托存量資金中，相當一部分進入了房地產領域。不過這樣的融資便利行將結束，日前銀監會出臺的理財新規定提出將加大對影子銀行的監管，這無疑在一定程度上扎緊了房企融資的“口袋”，加劇了房地產融資市場的供需緊張程度，房地產企業的融資成本必將提升。
目前市場普遍預期我國物價走勢將進入到新一輪上行周期，可能會在下半年上行至3%以上。由于我國一年期存款利率為3%，因而物價指數“破3”意味著居民實際存款利率或將由正轉負，下半年加息被市場預期為大概率事件。屆時存貸款利率的提升，對于貸款購房的消費者而言，則意味著每月還款金額的增加。
結合以上情況來看，當前我國房地產市場正進入到融資成本上升的周期，事實上我國樓市融資成本曾在2008年走出過一條上行曲線，但在國際金融危機的沖擊下，基于保增長的壓力，調控部門放寬了樓市融資門檻，加速了房地產的金融杠桿化過程，助推了樓市泡沫的發生。
目前隨著開發貸成本的上升，開發商資金鏈可能再度緊張，推盤速度或將減緩;而消費者房貸成本的上升，也將制約彌散在市場中的買房沖動。整體而言，樓市融資成本的上升，開啟了房地產金融的去杠桿化過程，有助于給當前火熱的房地產市場降溫。
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