此外，城市化的推動(dòng)力也是一個(gè)因素，這一點(diǎn)和日本當(dāng)初不同。1980年代末日本的城市化率已經(jīng)很高了，進(jìn)一步城市化的空間不大。但中國(guó)的城市化與房?jī)r(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是以農(nóng)民進(jìn)城的形式，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，但如果是以把農(nóng)村變城市的形式，農(nóng)村就會(huì)出現(xiàn)多余的房子，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。
劉洪玉：作為投資市場(chǎng)的兩個(gè)重要組成部分，股市和樓市存在著較密切的關(guān)聯(lián)關(guān)系，但中國(guó)股市和樓市之間的資金轉(zhuǎn)移流動(dòng)規(guī)律，還缺乏科學(xué)的定量研究結(jié)果，大多數(shù)人只是看到了有人把炒股賺的錢(qián)變成了房產(chǎn)，有人把房產(chǎn)抵押或變現(xiàn)獲得的資金投向了股市。通常情況下，股市好樓市也好，股市不好則樓市可能好、也可能不好，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為股市不好是因?yàn)殄X(qián)流到房市了。
我們分析研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，常常是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史變化趨勢(shì)去預(yù)測(cè)未來(lái)。實(shí)際上，中國(guó)在快速城市化和全球化的過(guò)程中，資本和勞動(dòng)力的流動(dòng)性越來(lái)越大，以便尋求更好的發(fā)展機(jī)會(huì)和更高的生活質(zhì)量。這就形成了美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家定義的“超級(jí)明星城市”，在這些城市中，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再僅僅是本地人的市場(chǎng)，城市住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Ρ畴x程度不斷提高。如美國(guó)的洛杉磯、舊金山和紐約等，這些城市的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了10倍，但資本和勞動(dòng)力仍然爭(zhēng)相流向這些城市；相反，房?jī)r(jià)收入比只有2－3倍的底特律等城市，卻是凈流出。原因很簡(jiǎn)單，資本和勞動(dòng)力流動(dòng)時(shí)，其追求的不是房?jī)r(jià)高低，而是城市質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展機(jī)會(huì)。我們進(jìn)行的實(shí)證研究表明，我國(guó)城市間住房?jī)r(jià)格的差異反映了城市發(fā)展質(zhì)量、潛力和機(jī)會(huì)等的差異。資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)，是導(dǎo)致這些城市房?jī)r(jià)上漲的重要原因。
房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力分析
《21世紀(jì)》：您認(rèn)為中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？到底是什么因素支撐著中國(guó)的樓市一直往上走？
劉洪玉：價(jià)值和價(jià)格的背離就是泡沫。從這種意義上來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)體系中存在泡沫是一種常態(tài)。泡沫是時(shí)時(shí)刻刻都存在的，需要弄明白的是如何量測(cè)泡沫并判斷嚴(yán)重程度，以及泡沫是處在積累還是處在吸收過(guò)程。
支撐房?jī)r(jià)上漲的因素很復(fù)雜，很難用一兩句話說(shuō)清楚。我們通常把這些因素劃分為社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、技術(shù)因素、資源環(huán)境因素、國(guó)際因素和市場(chǎng)內(nèi)部因素。社會(huì)因素包括人口、家庭、住房?jī)A向和偏好、文化傳統(tǒng)等，經(jīng)濟(jì)因素則是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、收入水平及其增長(zhǎng)速度、借貸資金易獲得性及其成本等，政治因素包括住房制度、產(chǎn)權(quán)制度、政府財(cái)政政策等，技術(shù)因素包括新建造技術(shù)、新建筑材料的應(yīng)用等，資源環(huán)境因素包括土地資源、生態(tài)環(huán)境狀況等，國(guó)際因素包括國(guó)際間的資本流動(dòng)、匯率等，市場(chǎng)內(nèi)部因素則包括供給數(shù)量、彈性、成本等。如果結(jié)合到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，則房?jī)r(jià)上升主要受：經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、住房需求旺盛、土地資源約束且價(jià)格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求(雖然市場(chǎng)透明度不高可能導(dǎo)致誤判)下的投機(jī)炒作行為等。 本新聞共 7頁(yè),當(dāng)前在第 3頁(yè) 1 2 3 4 5 6 7
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