房價究竟為什么這般瘋漲？
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時間：2007-8-1 10:53:31 來源：21世紀經濟報道
作者：王梓 代忘 我來說兩句 |
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最近幾個大城市出現了怪現象，譬如廣州一塊地均價是12000，開發商投的就是12000。對于開發商來說，這有兩個原因：第一，不投就沒生意可做。第二，現在的經濟增長率是10％－15％，房地產的毛利在40％左右，若不投資，股東會有意見。大陸我不清楚，香港很明顯，有的大地產商拿了好多地，房價上不來，他就用天價拿一塊很小的地，這樣，附近的地價就很快上來了，所以拿地的價格有時候也是一種經營策略。
房價還能漲多久？
《21世紀》：很多人提到2008年奧運的推動潮過去之后，中國的房地產業將面臨一個拐點，您是否認同這一趨勢？中國房價還能漲多久？
哈繼銘：房價能漲多久？我認為是8－10年。以日本為例，日本1940年代的出生率很高，大約維持了十年左右的嬰兒潮階段。那批人到了60、70、80年代紛紛進入中年、壯年，他們有較強的儲蓄能力，因而整個社會的儲蓄率較高。以35－55歲作為一個區間，這個人群所占的比例在當時的日本一路上揚，與之相伴的是到了1980年代末，資產價格包括股價和地價也一路上揚。及至1990年代，當嬰兒潮的人步入退休年齡時，他們的下一代無法接受如此高的價格，因此資產的價格大幅下降。這是日本走過的歷程：人口結構出現拐點的時候，也就是資產價格出現拐點的時候。
再看中國的情況。解放后，尤其是朝鮮戰爭之后，中國維持了20年左右的高出生率，1950－1970年代中期出生的人是當前的主要儲蓄者，他們既要為自己養老儲蓄，也要為孩子教育儲蓄。高儲蓄率帶來了低利率水平，在這種情況下，人們必定尋找其他保值、增值的手段：買房子、買股票，甚至買字畫等等。而1970年代末的計劃生育政策使得他們的下一代大多是獨生子女，他們若將手中的資產傳下去，一定是傳給一對小夫妻，一對小夫妻不需要兩套房子，多余的那一套必然要賣，這必然推動資產價格的上漲。我認為，我國人口紅利在2010－2015年將達到頂峰，2015年之后主要儲蓄者占比將大幅下降。如果日本的經驗和教訓對中國有一點啟示的話，我們就不難想象，中國資產價格的變化也會出現先漲后落的情況了。
陳淮：拐點是指增長速度變緩，而不是趨勢的根本改變。中國房地產業發展是靠的是城市化、產業結構調整和趕超世界先進水平，而不僅僅是人口和市場的投資需求。中國是世界第四大汽車制造國，汽車銷量排世界第三，但是中國的人均汽車保有量卻非常之低。美國只有3億人就賣掉了1300萬輛車，而中國13億人卻只賣掉了780萬輛車。這說明中國人的消費結構還在升級和變化之中，這足以推動住房建設和房地產市場的長期發展趨勢。除此之外中國也正在步入世界大國的行列，人們擁有住房的過程實際上也是私人財富累積過程和資產信用提高的過程。
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