2.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。包括危舊房拆遷、改造信息，商品房、寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目，甚至圖書館、展覽館等大型公建項(xiàng)目的開發(fā)信息等。在這些有可能成為熱點(diǎn)的項(xiàng)目附近選擇商鋪，不僅價(jià)格上有一定優(yōu)勢，如劉先生所說，也是“背靠大樹好乘涼”了。
3.綠化規(guī)劃。這是投資人很容易忽視的一點(diǎn)。對(duì)住宅項(xiàng)目來說，綠化面積大則樓盤競爭力則更強(qiáng)。但是，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目來說，卻要注意綠化帶規(guī)劃的位置。如果綠化帶正好位于商業(yè)的前方，則客戶可能因?yàn)槎嗬@了幾步路的“不方便”而錯(cuò)過了鋪面，這樣的綠化便“擋”住了商鋪的“財(cái)氣”。商鋪?zhàn)罱K要的是要能直接面對(duì)消費(fèi)群體，因此，投資人在選鋪時(shí)一定要調(diào)查清楚。
4.政策指導(dǎo)。這一點(diǎn)對(duì)于那些購買商鋪?zhàn)孕薪?jīng)營的投資人來說尤為重要。比如政府禁止在社區(qū)底商內(nèi)經(jīng)營餐飲業(yè)，那么社區(qū)底商顯然不適合想做此類經(jīng)營的投資人。
三項(xiàng)計(jì)算
1.計(jì)算投資能力。量力而行是投資成功的關(guān)鍵。在這個(gè)案例中，劉先生由于相對(duì)資金實(shí)力較強(qiáng)，兩套商鋪都采用一次性付款方式，沒有還貸壓力，相對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)較小，因此在租金定價(jià)等方面擁有更大的自由度，可以承受較低租金、甚至短期空置。而對(duì)于大部分小投資人來說，則必須依靠銀行貸款。不論是寄希望于房價(jià)升值獲利還是租金回報(bào)獲利，在決定投資之前，投資人都應(yīng)當(dāng)算清自己能夠承受的首付款、還貸額度、空置期、收回投資的期限等，以免資金出現(xiàn)問題的情況下倉促轉(zhuǎn)讓，無法實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的投資收益。
2.計(jì)算商業(yè)比例。雖然商業(yè)講究“扎堆”，但區(qū)域人群的購買力是有限的，同一區(qū)域內(nèi)放量多了競爭就激烈，回報(bào)自然也難有大的突破，即便是非熱點(diǎn)區(qū)域也是一樣。因此，投資人在購買前應(yīng)當(dāng)先估算一下項(xiàng)目的商業(yè)放量。比如，社區(qū)商業(yè)較為合理的比例是10%～20%，以百萬平方米的項(xiàng)目為例，5萬～10萬平方米的商業(yè)面積正好能夠由項(xiàng)目內(nèi)部的消費(fèi)力支持，如通過合理規(guī)劃吸引社區(qū)外部客流，則投資潛力更好；若規(guī)劃面積超出這一范圍，則需要依靠其對(duì)外形成輻射商圈補(bǔ)足客流，這時(shí)投資人應(yīng)當(dāng)通過判斷區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等綜合評(píng)判這一商鋪的價(jià)值。
3.計(jì)算人流量。在決定購買前，投資人最好能夠?qū)嵉販y算或預(yù)估一下人流量，并不是有了好的交通動(dòng)線，就一定能夠帶來大量客流。舉例而言，地鐵公主墳站與居室博物館站雖只有一站之差，但是上下車的客流量卻是天壤之別，對(duì)周邊商業(yè)氛圍的影響力度也是大不相同。因此，對(duì)于商鋪周邊的交通線路，投資人最好分時(shí)段實(shí)地考察一下上下車的乘客數(shù)量和經(jīng)過的人流量，而不要僅憑銷售人員的一面之詞。
“淘”鋪三大建議
目前，在各種形態(tài)的商鋪產(chǎn)品集中放量的階段，要想在眾多產(chǎn)品中“淘”出旺鋪，投資人需要付出更多的努力。結(jié)合多項(xiàng)實(shí)戰(zhàn)成功經(jīng)驗(yàn)，專家建議投資人：
第一，選擇非熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行商鋪投資的，最好確立以“通過樓價(jià)升值獲利”的目的，相對(duì)而言資金占用量較小，收益較快。
第二，“社區(qū)商業(yè)”是較合適的投資產(chǎn)品。因?yàn)橄鄬?duì)其他類型的商鋪來說，社區(qū)商業(yè)從規(guī)劃、經(jīng)營等方面都更簡單，風(fēng)險(xiǎn)性較低、回報(bào)也比較穩(wěn)定，綜合看來是更適合中小投資者選擇的物業(yè)類型。
同時(shí)，專家也提醒投資人，不論是熱點(diǎn)還是非熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目本身的品質(zhì)也是決定投資成功與否的重要因素。千萬不要因?yàn)閮r(jià)格或是升值前景的誘惑而忽略了審查開發(fā)商的誠信、判斷他的管理經(jīng)驗(yàn)。這是投資任何房地產(chǎn)產(chǎn)品都必須關(guān)注的內(nèi)容。
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