房價收入比高到大家都以為房價有泡沫，所以傻乎乎的一年又一年等下去，等待泡沫破滅。但是所謂的“泡沫”不但沒破，反而越來越大，這是為什么呢?一位資深人士八年觀察房價后的經(jīng)驗，對高房價的分析和判斷精煉獨(dú)到，高手果然在民間啊
1、高房價的根本原因是貨幣發(fā)行過快，表現(xiàn)形式是社會財富分配不公。
貨幣發(fā)行過多過快，我相信很容易理解，錢太多了，錢也就越來越不值錢了。而社會財富不公，怎么說呢，舉個例子吧：一個村子有100人，過去大家都是窮人，大家都要吃肉，但是只有10塊兒肉，每斤10元，這時候由于每個人的購買力都是一樣的，那么只能隨機(jī)10個人吃上肉，剩下90個人干瞪眼。。而現(xiàn)在村子里一部分人先富起來了，有10個人發(fā)了財，其它90個還是窮人，肉肯定就不是每斤10元了，因為這10個富人肯定會出最高的價把肉占為己有，甚至這10個富人之間還會較勁，越少的人希望得到越多的肉。誰出的價越高，誰得到的越多。這時候，肉的價格就和那剩下90個窮人一毛錢的關(guān)系都沒有了。
這個例子活生生就在現(xiàn)實社會里上演了，從06年開始，為什么多數(shù)人一直高房價痛罵，但房價絲毫不受多數(shù)人的理會，屹立在那里高高在上，甚至越來越高。歸根到底，是因為兩個方面，第一是市場上新發(fā)的鈔票卻太多太多;另一方面財富集中在少數(shù)人手里，這些人買房都是揮金如土，所以兩級分化很嚴(yán)重。
2005年的時候，中國資產(chǎn)過1000萬的還寥寥無幾，總數(shù)不到2萬。但是到了2011年這個數(shù)字就高達(dá)80多萬人。。短短6年，富人的群體就增長了40多倍。。郎咸平曾經(jīng)感嘆過，白領(lǐng)、金領(lǐng)都沒落了，真正崛起的是黑領(lǐng)，領(lǐng)的是灰色收入。
2、國際上的房價收入比在中國不適用，換一個角度思考，中國房價其實很低!
再看房價收入比，國際上是4-6倍合理，中國15倍了。首先原因我已經(jīng)在第1點(diǎn)介紹過了，就是少數(shù)人口占據(jù)了大量財富，占據(jù)了大部分房源，以至于房價和占人口80%的大多數(shù)人沒關(guān)系。其次，發(fā)達(dá)國家的房價收入比低，是因為人家的ZF會建立公租房、廉租房、保障房，在這些國家ZF會長期租給你。所以人家覺得買不買房無所謂。而我們國家我就不用多說了，大家都知道是啥鳥情況，除了買商品房別無選擇，好不容易來個保障房長城家園，抽簽時電腦故障大家也心知肚明是什么情況。這是第一個原因。。第二個原因是發(fā)達(dá)國家的人口趨于穩(wěn)定了，有些國家甚至還是負(fù)增長，這時候新增房源對他們來說肯定是多余的，而我們國家離這個階段還有相當(dāng)遙遠(yuǎn)的一段距離，消耗完80、90后讓他們都買上房還有相當(dāng)長的時間，要不然我們也是發(fā)達(dá)國家了，這個階段至少還要等10年，甚至更長。第三個原因是城市化還在繼續(xù)，越來越多的農(nóng)村人進(jìn)城。不知道大家注意到一個現(xiàn)象沒?現(xiàn)在新生代的農(nóng)民工，進(jìn)城打工以后，就不想或者很難再回農(nóng)村了，大多都選擇留在城里，他們可能確實對高房價無能為力，但即使是在城里漂著，至少也對緊張的租房造成了房租上漲的推動，一定程度上也支撐了房市。與此同時，大城市的人口還在繼續(xù)增長，舊的剛需沒有消化完，新的剛需又加入了。
所以這個現(xiàn)象就產(chǎn)生了，因為我國貧富差距大，大部分人的收入很低，所以導(dǎo)致房價收入比很高。房價收入比高到大家都以為房價有泡沫，所以傻乎乎的一年又一年等下去，等待泡沫破滅。但是所謂的“泡沫”不但沒破，反而越來越大，這是為什么呢?
前面說了，房價不是90%的屁民老百姓決定的。所以，如果你拿收入前10%的人(公務(wù)員、四大、國企私企外企高管、黑領(lǐng)、金領(lǐng)、個體生意暴發(fā)戶)再看房價收入比，你會發(fā)現(xiàn)一線城市的房價很低，低到開盤時還是有很多人搶房。因為它們的年收入(含灰色)普遍在50-100萬甚至更高，買一套200萬的房對他們來說只需要2-4年，比世界平均房價收入比4-6年甚至低一半!
3、房價相對于物價到底高不高?為什么房價漲速沒有大白菜漲得快?
先來回顧一下歷史。物價上漲和房價上漲的基礎(chǔ)是M2，很多人都并不陌生，它的增長從一定程度上可以反映出物價和房價的上漲速度。1990年的時候，M2是1.5萬億。到了2011年，這個數(shù)據(jù)被刷新到73萬億。細(xì)心的人可以發(fā)現(xiàn)，房價每5-6年就會翻一倍，即使是2007年以前，一樣如此。1990年的時候，在我的老家城市，總價3-4萬就可以買一套80平米，而現(xiàn)在22年過去了，大約要30-40萬才能買一套，漲到了10倍。即使我們退回到2006年，也要15-20萬。大家不要誤以為房價泡沫一定很大。商品房作為房屋的一種屬性，和其它商品沒什么區(qū)別，這20年以來，漲了10倍的物價數(shù)不勝數(shù)。因為這和M2的增速是密不可分的，央行公布的去年M2的增長幅度是13.6%，這個增長速度正是6年翻一倍。只要中國還處于發(fā)展中國家，GDP還處于每年8%左右的增速，城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，這三個條件還在，那么這個5-6年翻倍的經(jīng)驗還是一直適用下去。
但是，房價目前確實存在一定的泡沫。從2009年到2011年，短短的兩年就翻倍了。也就是說它已經(jīng)透支了未來3年的漲幅。可問題是，2009年受到4萬億的嚴(yán)重充血，流向房地產(chǎn)的熱錢很多，這個5年翻倍的經(jīng)驗已經(jīng)不是那么準(zhǔn)確了。zy也希望房價軟著陸，一方面不允許地方做小動作，是不愿意看到房價繼續(xù)暴漲。另一方面降存降貸款折扣，鼓勵真正需要的人去買房，就是這個目的。可以說，zy現(xiàn)在是死死摁住要抬頭的房價，可房價上漲的潛在動能依然存在。
前幾天報道了一個新聞，說大白菜價格比去年漲了一倍。其實大家走進(jìn)超市看看，現(xiàn)在的菜價和兩三年前相比，貴了太多。細(xì)心的人能發(fā)現(xiàn)，凡是生活必需品，價格都容易隨著通脹而暴漲，因為通俗的講，生活必需品這屬于有限資源。
綜上，為什么有人說中國房價泡沫有40-50%，而又有專家說根本沒有泡沫。所以說看你怎么理解了，我認(rèn)為站在不同的角度上分析，都是正確的。正如上面分析。
4、中國的房地產(chǎn)泡沫肯定是有的，但它是像眼下的印度，還是過去的日本?
有人老愛拿日本房價破滅說事，從2007年一直說到2012年。。誠然，80年代的日本炒房之風(fēng)也是盛行，但是炒作也要分兩種，一種是量價炒作，一種是無量炒作，日本的炒作屬于無量炒作，因為日本根本不需要像中國那么大的城市化需要，所以資金面推動的力量小，而莊家的拉抬力量大，這就好比操盤手圈起一只股票封漲停時一步到位，然后吸引散客接盤。再一個，日本是個彈丸之地，和1997年的香港、2012年的鄂爾多斯(600295,股吧)一樣，沒有像中國這樣那么龐大的城市化進(jìn)程，這就好比鄂爾多斯，這個城市來來回回就是這么點(diǎn)人，沒有龐大的需求基礎(chǔ)，沒有新鮮血液，你建房子炒房子最后賣給鬼呀?
再看中國的樓市，第一，城市化進(jìn)程快到無法想像，北京你知道吧，幾年前預(yù)測2010年人口的時候才1000多萬，具體數(shù)字我忘了，但最后到了2010年時硬是比當(dāng)初規(guī)劃時多出了200萬。以至于不得不行政控制人口，并且北京現(xiàn)在六環(huán)建好了還在往七環(huán)建。這說明啥，我想各位看官應(yīng)該知道。。。第二，中國和日本的最大區(qū)別就是中國的房價屬于量價推高，其實2008年底本來市場的血液不足的時候，當(dāng)時的房價已經(jīng)相對見底，但溫sir大手一揮下放4萬億，還一邊說控制房價過快上漲，糊弄鬼呢?銀行也不甘示弱，紛紛房貸優(yōu)惠。隨后2011年信貸控制得很嚴(yán)厲，但而到2012年的現(xiàn)在銀行又不缺錢了，還在房貸優(yōu)惠。央行那邊呢還是在降存準(zhǔn)。住建部前幾天也在發(fā)文研究如何刺激剛需入市，說到底就跟2009年一樣是在鼓勵你入市。
中國和日本第三個區(qū)別是，中國的戶籍政策太牛X，不買房就沒有戶口，就沒有學(xué)位，就沒有各種保障，說白了不買房就很難融入城市，而且租個房老是被趕來趕去不說，租金也高。要知道中國就沒有公租房廉租房(你要非說新聞聯(lián)播里有，我也沒辦法)，這是和國外區(qū)別最大的地方。你非要坐在家里想當(dāng)然的拿日本作為對比，能怪誰?事實上日本房價早在2007年就被拿來說事了，結(jié)果不管用。。我們當(dāng)然要尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但我們也要明白經(jīng)濟(jì)規(guī)律是在什么外力作用下發(fā)生的。一味的套用規(guī)律只能被牛刀那樣的偽專家害死。。
印度同樣是發(fā)展中國家，也是人口密度高的國家，也是大國，和中國相似的地方更多。。為啥印度人的收入不高，印度“房價收入比”比中國更夸張，印度的泡沫那么明顯確為何遲遲不破同樣，這世上還有很多房價泡沫比中國高的地方。但是如果你仔細(xì)觀察就會發(fā)現(xiàn)，這些國家或地區(qū)都是發(fā)展中國家和地區(qū)。這些國家的M2增速每年都在兩位數(shù)以上。。其實，大家留心一下，何止是房價，三年翻番的物價還少嗎?大白菜采用了1年的時間久翻倍了。說白了就是印鈔機(jī)瘋狂印鈔，稀釋了你口袋里的錢，稀釋了你的購買力。只不過印鈔的時候，沒有給你分錢，所以你的錢相對于房價、相對于大白菜越來越缺乏購買力了。這就是為啥有錢不要存著，要趕緊買成保值物品的原因。
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