通過這輪限購政策的調(diào)控，住宅市場(chǎng)的投資需求受到嚴(yán)格限制，商業(yè)地產(chǎn)卻在資金追捧下異軍突起。不難發(fā)現(xiàn)，在住宅地塊多次流拍的情況下，最近誕生的“地王”均與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)，特別是在核心區(qū)稀缺地段，土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)有愈演愈烈之勢(shì)。去年6月27日，北京市東城區(qū)崇文菜市場(chǎng)一宗商業(yè)金融用地拍賣，引來15家企業(yè)參戰(zhàn)，經(jīng)過33輪激烈競(jìng)買，最終以成交價(jià)達(dá)到7.1億元，樓面地價(jià)高達(dá)4.32萬元/平方米，成為近年來北京新的單價(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)140%。
以前人們普遍認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)投入大、回報(bào)慢、風(fēng)險(xiǎn)高，許多投資客一般不愿意涉足，但隨著“限購令”等措施出臺(tái)，許多投資客被擠壓出了住宅市場(chǎng)，而不限購、不限貸的商業(yè)物業(yè)就成為新的投資熱點(diǎn)。從去年上半年開始，商業(yè)地產(chǎn)逐漸受到投資者的追捧，呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的局面。與此同時(shí)，在商鋪熱銷之后，寫字樓又在房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起新的一輪投資高潮。
最近幾個(gè)月，北京國貿(mào)周邊的商業(yè)地產(chǎn)租金出現(xiàn)大幅上漲，而且部分寫字樓和商鋪是供不應(yīng)求狀態(tài)。現(xiàn)在二手房的掛牌售價(jià)少有低于40000元/平方米的情況。要知道，十年前該地區(qū)開發(fā)啟動(dòng)階段的開盤價(jià)一般只在7000元/平米左右。北京商業(yè)地產(chǎn)近年的暴漲態(tài)勢(shì)出現(xiàn)前所未有的景象，這一方面源于住宅長期去投資化的趨勢(shì)越來越明晰，另一方面則與北京商業(yè)地產(chǎn)長期供不應(yīng)求的局面有關(guān)。
在住宅地產(chǎn)價(jià)格被遏制之后，北京等一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)投資回報(bào)相對(duì)普遍升高，而可供出售的成熟寫字樓物業(yè)卻出現(xiàn)基本“斷供”的現(xiàn)象。從北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)5月份的表現(xiàn)來看，商業(yè)項(xiàng)目成交也呈現(xiàn)出急速拉升的狀態(tài)。以龍湖為例，龍湖長楹天街五月銷售額4億元，龍湖時(shí)代天街更是當(dāng)月猛增3.7億元，超過2012年前4個(gè)月總銷售額的30％。
事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅房產(chǎn)的投資理念是不大一樣的。對(duì)于個(gè)人投資者來說，投資商業(yè)地產(chǎn)不受限購令的制約，但從目前的樓市看，住宅投資如果不考慮其增值因素，租金回報(bào)并不高。例如，在北京地區(qū)以目前的房?jī)r(jià)水平測(cè)算，投資住宅的年租金回報(bào)率不會(huì)超出3%，而商業(yè)房產(chǎn)年租金收益率達(dá)到6-8%并不困難。中國民間歷來有“一鋪養(yǎng)三代”之說就是這個(gè)道理，投資住宅主要是對(duì)賭預(yù)期漲價(jià)，但是這不是長期的不動(dòng)產(chǎn)投資，只能認(rèn)為是投機(jī)行為，而投資商業(yè)地產(chǎn)則完全可以依靠租金回報(bào)盈利。
分析人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)與企業(yè)剛性需求掛鉤，只要中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，就有更多的企業(yè)需要辦公空間、更多的購物娛樂消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)持續(xù)升值。隨著住宅調(diào)控的深化，商業(yè)地產(chǎn)更被普遍認(rèn)為是地產(chǎn)下一輪的投資熱點(diǎn)，同時(shí)兼具了資金"避險(xiǎn)"的功能。有專家預(yù)計(jì)，未來十年將是商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)代。據(jù)中原地產(chǎn)北京研究部提供的最新數(shù)據(jù)顯示，北京目前已出租寫字樓甲級(jí)、乙級(jí)面積約為2500萬平方米左右。但是每年約有10％的公司有更換辦公場(chǎng)所的需求，約為250萬平方米，按市場(chǎng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，每年約有71．6萬—107．4萬平方米的辦公面積需求。而未來2年，北京寫字樓僅有210萬平方米新增面積入市。
近年CBD及其東部的寫字樓雖然聲勢(shì)浩大，可依然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。從位置和地段來看，城市核心區(qū)土地更為稀缺，人流、物流的、信息流和資金流匯聚，增值空間較大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否位于核心區(qū)域，已經(jīng)成為衡量寫字樓檔次高低和是否具有投資價(jià)值的首要因素。其實(shí)到目前為止，北京寫字樓價(jià)格還是被嚴(yán)重低估的。在同一個(gè)區(qū)域里，住宅能賣5—6萬元/㎡，寫字樓卻難望其項(xiàng)背。有專家指出，按照國際慣例，在城市化過程中，一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市的投資型房地產(chǎn)價(jià)格平均漲幅可以達(dá)到17倍。而目前中國的商業(yè)地產(chǎn)投資起始才剛剛起步，以上海、北京、天津等中心城市為例，就這兩、三年的時(shí)間里，中心城區(qū)的寫字樓價(jià)格已經(jīng)翻了近兩倍。當(dāng)然，除了核心區(qū)域之外，一些地段和產(chǎn)品都很稀缺的項(xiàng)目也將成為新一輪的"價(jià)格空間點(diǎn)"。
稀缺性是決定一個(gè)物業(yè)是否具有投資價(jià)值的最重要的標(biāo)準(zhǔn)。投資寫字樓，好的地段就是價(jià)值保障，而收益重點(diǎn)在于稀缺性。地段價(jià)值一般是以稀缺性來衡量，隨著商業(yè)本身的聚合效應(yīng)，核心地段的經(jīng)濟(jì)體可以自我創(chuàng)造價(jià)值的提升。這種特定的環(huán)境既是稀缺的，也是很難復(fù)制的。作為中國經(jīng)濟(jì)晴雨表之一的甲級(jí)寫字樓指數(shù)在2011 年上半年出現(xiàn)了明顯的上漲，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州甲級(jí)寫字樓租金的累計(jì)漲幅分別為 17%、2%、11%、19%、3%、4%，呈現(xiàn)全面上漲態(tài)勢(shì)。
去年下半年，京城寫字樓價(jià)格有所回調(diào)，但是平均的租金報(bào)價(jià)都有所上升。目前北京核心地段寫字樓的平均租金報(bào)價(jià)在8-10元/㎡/天，環(huán)比去年上升了兩個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解，位于東四環(huán)的華貿(mào)中心租金報(bào)價(jià)如今已在20-30元/㎡/天，與CBD國貿(mào)中心的租金幾乎不相上下。同時(shí)，寫字樓銷售價(jià)格開始上揚(yáng)，金融街區(qū)域部分寫字樓物業(yè)的轉(zhuǎn)售價(jià)格已達(dá)5萬元/㎡以上。今年上半年金融街一些寫字樓租金上漲了50%，目前北京租金最高的寫字樓已突破1000元/月/平方米關(guān)口。
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